Roscher, BewG § 248 Begriff der bebauten Grundstücke / 2 Begriff der bebauten Grundstücke

Rz. 9

Bebaute Grundstücke sind nach § 248 S. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (Rz. 10). Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist gem. § 248 S. 2 BewG bereits der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen (Rz. 12). Die Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke in § 248 BewG korrespondiert mit der Begriffsbestimmung für unbebaute Grundstücke nach § 246 BewG. Befindet sich ein benutzbares Gebäude auf dem Grundstück, liegt ein bebautes Grundstück vor. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Die Begriffe der bebauten und der unbebauten Grundstücke schließen sich somit gegenseitig aus. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, kann es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handeln und umgekehrt. Mit den Begriffsbestimmungen in den §§ 246, 248 BewG wird somit gleichzeitig die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken definiert.

2.1 Benutzbare Gebäude (§ 248 S. 1 BewG)

Rz. 10

Nach § 248 S. 1 BewG liegt ein bebautes Grundstück vor, wenn sich auf dem Grundstück – bereits oder noch – benutzbare Gebäude befinden.

Die Annahme eines benutzbaren Gebäudes setzt voraus, dass einerseits das Bauwerk den Gebäudebegriff erfüllt (§ 243 BewG Rz. 25ff.) und anderseits das Gebäude benutzbar ist. Die Benutzbarkeit eines Gebäudes beginnt mit dessen Bezugsfertigkeit (§ 246 BewG Rz. 10ff.) und endet mit der dauerhaften Unzumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung (§ 246 BewG Rz. 16ff.). Nicht benutzbare Gebäude und Gebäudeteile bleiben bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Betracht bzw. sind mit dem ermittelten Grundsteuerwert abgegolten. Dies gilt insbesondere auch für Bauwerke im Zustand der Bebauung (Rz. 1). Befinden sich auf einem Grundstück nur Bauwerke, die bewertungsrechtlich nicht als benutzbare Gebäude anzusehen sind, Außenanlagen (§ 243 BewG Rz. 35) oder Betriebsvorrichtungen (§ 243 BewG Rz. 46ff.) liegt mithin kein bebautes, sondern ein unbebautes Grundstück vor (§ 246 BewG Rz. 9). Für die Annahme eines bebauten Grundstücks muss sich zumindest ein benutzbares Gebäude auf dem Grundstück befinden. Hierbei ist im Gegensatz zur Einheitsbewertung (§ 72 Abs. 2 BewG) unerheblich, ob das Gebäude vom Wert und/oder Umfang her von untergeordneter Bedeutung ist (§ 246 BewG Rz. 16).^[1] Aufgrund der geringen baulichen Auslastung des Grundstücks wird in diesen Fällen im Rahmen der Bewertung des bebauten Grundstücks allerdings häufig der Mindestwert nach § 251 BewG zum Ansatz kommen. Liegt ein bebautes Grundstück vor, sind in die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile, insbesondere die Außenanlagen, und das Zubehör einzubeziehen (§ 243 BewG Rz. 23ff.; § 244 BewG Rz. 11 f.).

Rz. 11

einstweilen frei

[1] A 248 Abs. 1 S. 2 AEBewGrSt.

2.2 Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten

Rz. 12

Nach § 248 S. 2 BewG i. V. m. § 248 S. 1 BewG ist bei einer Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten bereits der bezugsfertige Teil des Gebäudes als benutzbares Gebäude und damit das Grundstück als bebautes Grundstück anzusehen. Mit dieser Sonderregelung wird von dem Grundsatz abgewichen, dass bei der Beurteilung der Bezugsfertigkeit auf das gesamte Gebäude abzustellen ist (§ 246 BewG Rz. 11). Hiermit soll gewährleistet werden, dass bezugsfertige Gebäudeteile bereits dann bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden, wenn das Gebäude nicht in einem Zuge in planmäßig vorgesehenem Umfang bezugsfertig errichtet wird.^[1] Es ist nicht gesetzlich bestimmt, wann eine Errichtung in Bauabschnitten vorliegt. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Errichtung in Bauabschnitten gegeben, wenn ein baurechtlich genehmigtes Gebäude, einschließlich des Innenausbaus, nicht in zusammenhängender Bauentwicklung, d. h. nicht in einem Zuge, im planmäßig vorgesehenem Umfang bezugsfertig erstellt wird und die Unterbrechung der Bautätigkeit nicht nur technisch bedingt ist oder nicht nur vorübergehend erfolgt.^[2] Eine nur technisch bedingte Unterbrechung der Bautätigkeit liegt z. B. während der Frostperiode vor. Von einer nicht nur vorübergehenden Unterbrechung der Bautätigkeit ist auszugehen, wenn die Verzögerung oder Unterbrechung von gewisser Dauer ist (i. d. R. mindestens 2 Jahre).^[3]

Ob eine Errichtung in Bauabschnitten vorliegt, ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen.^[4] Unter einem Bauabschnitt ist nicht nur das äußerlich erkennbare Baugeschehen, wie z. B. die Errichtung eines Geschosses von geplanten 2 Geschossen, zu verstehen.^[5] I.S.d. § 248 S. 2 BewG ist vielmehr auch der Innenausbau in diese Betrachtung miteinzubeziehen. So ist z. B. die nicht nur vorübergehende Zurückstellung des Innenausbaus der zweiten Wohnung in einem als Zweifamilienhaus geplanten und durchgeführten Bauvorhaben als Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten zu beurteilen.^[6] Maßgeblich ist nicht, was die konkrete Bauplanung oder Baugenehmigung vorsieht, sondern wie die Planung in die Tat umgesetzt wird.^[7]

§ 248 S. 2 BewG findet auch auf nicht in zusammenhängender Bauentwicklung abg...