Roscher, BewG § 249 Grundstücksarten / 2 Grundstücksarten (§249 Abs. 1 BewG)

Rz. 9

Nach § 249 Abs. 1 BewG sind bei der Bewertung bebauter Grundstücke i. S. d. § 248 BewG insgesamt 8 Grundstücksarten zu unterscheiden (Rz. 10).

Mit der Unterscheidung der bebauten Grundstücke in insgesamt 8 Grundstücksarten wird den Preisbildungsmechanismen der unterschiedlichen – grundstücksartbezogenen – Teilmärkte am Grundstücksmarkt sachgerecht Rechnung getragen. Die bestimmten Grundstücksarten bilden die für eine marktkonforme Wertermittlung erforderliche Differenzierung in Grundstücksarten, einschließlich der jeweiligen Bewertungsparameter ab (Rz. 1).^[1]

Die Abgrenzung der Grundstücksarten erfolgt anhand der in § 249 Abs. 2-9 BewG verankerten Legaldefinitionen für die jeweilige Grundstücksart und dem in § 249 Abs. 10 BewG legal definierten Wohnungsbegriff (Rz. 11).

Zur Bedeutung der Unterscheidung der bebauten Grundstücke in Grundstücksarten, s. ergänzend Rz. 1 und 7.

[1] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 249 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 110.

2.1 Enumerative Aufzählung der Grundstücksarten

Rz. 10

Nach der abschließenden Aufzählung in § 249 Abs. 1 BewG wird bei bebauten Grundstücken zwischen folgenden 8 Grundstücksarten unterschieden:

Abb. 1: Grundstücksarten

Die Grundstücksarten der bebauten Grundstücke gem. § 249 BewG entsprechen somit weitgehend denen der Einheitsbewertung nach § 75 BewG.^[1] Abweichend von der Einheitsbewertung werden lediglich das Wohnungs- und Teileigentum jeweils als eigenständige Grundstücksart erfasst. Eine gesonderte Zuordnungs- und Bewertungsvorschrift für Wohnungs- und Teileigentum i. S. d. § 93 BewG wurde somit für die neue Grundsteuerbewertung entbehrlich.^[2]

Rz. 11

einstweilen frei

[1] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 249 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 110, 111.

[2] Nach § 93 Abs. 1 S. 2 BewG richtet sich die Grundstücksart für das Wohnungs- und Teileigentum nach der Nutzung des auf das Wohnungs- oder Teileigentum entfallenden Gebäudeteils.

2.2 Abgrenzung der Grundstücksarten

Rz. 12

Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitpunkt abzustellen. Dies gilt auch für steuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile.^[1] Demgegenüber ist es für die Einordnung in die entsprechende Grundstücksart ohne Bedeutung, ob das Gebäude eigenen oder fremden Wohn- oder Nutzzwecken dient oder leer steht. Bei Leerstand ist ersatzweise darauf abzustellen, für welche Nutzung die leerstehenden Räume vorgesehen sind.^[2] In diesen Fällen kommt es mithin auf die jeweilige Zweckbestimmung an.

Im Unterschied zur Einheitsbewertung wird somit im Rahmen der Abgrenzung der Grundstücksarten zur Beurteilung, mit welchem Prozentsatz die verschiedenartigen tatsächlichen Nutzungen eines Grundstücks im Feststellungszeitpunkt zu berücksichtigen sind, nicht mehr auf das Verhältnis der jeweiligen Jahresrohmieten, sondern generell auf das Verhältnis der jeweiligen Wohn- oder Nutzflächen abgestellt. Dieser Aufteilungsmaßstab ist stets verfügbar und vermeidet Abgrenzungsschwierigkeiten.^[3]

Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit (§ 244 BewG Rz. 11 ff.) zu betrachten. Dies gilt auch dann, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.^[4] Liegt eine derartige wirtschaftliche Einheit vor, ist mithin unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Wohn- und Nutzflächen aller Gebäude oder Gebäudeteile für die wirtschaftliche Einheit eine – einheitliche – Grundstücksart zu bestimmen. Hiermit wird u. a. gewährleistet, dass für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit nur ein Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, eine sog. Mischbewertung^[5] mit unterschiedlichen Bewertungsverfahren ist ausgeschlossen.^[6]

Rz. 13

Flächen sind als Wohnflächen anzusehen, wenn sie Wohnbedürfnissen dienen.^[7] Zu den Nutzflächen gehören hingegen Flächen, die betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen und keine Wohnflächen sind. Mit der Verwendung des Begriffs "betriebliche Zwecke" anstelle "gewerbliche Zwecke" wurde in § 249 BewG gegenüber den Regelungen zur Einheitsbewertung in § 75 BewG klargestellt, dass neben den Flächen für gewerbliche Zwecke auch die Flächen für freiberufliche Zwecke zu den Flächen gehören, die anderen als Wohnzwecken dienen. Zu betrieblichen Zwecken dienen z. B. Büroräume, Verkaufsläden und Werkstätten. Wohnräume, die lediglich betrieblich mitgenutzt werden (z. B. Arbeitszimmer, Rz. 20), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. Öffentlichen Zwecken dienen Flächen, die zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden. Sonstigen Zwecken dienen z. B. Vereinsräume.^[8]

Stellt man allein auf das Verhältnis der Wohnnutzung zur Nichtwohnnutzung – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläch...