Rz. 27
Nach § 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG stellt bei der Bewertung bebauter Grundstücke auch Wohnungseigentum eine Grundstücksart dar. In § 249 Abs. 5 BewG wird die Grundstücksart "Wohnungseigentum" durch Übernahme der zivilrechtlichen Bestimmung des Begriffs Wohnungseigentum in § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)[1] definiert.
Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 243 BewG Rz. 40 und § 244 BewG Rz. 26).[2] Zubehörräume, insbesondere Tiefgaragenstellplätze, Kellerräume und sonstige Abstellräume, die der Grundstückseigentümer gemeinsam mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, sind grundsätzlich in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen. Dies gilt auch für zur Wohnung gehörende Garagen, selbst wenn sich diese nicht auf dem Grundstück der Eigentumswohnanlage, sondern auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden (§ 244 Abs. 2 S. 1 BewG).[3]
Nach § 2 WEG wird Wohnungseigentum entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet von Beginn an Wohnungseigentum i. S. d. § 1 Abs. 2 und 3 WEG.[4] Eine Wohnung, an der Wohnungseigentum begründet ist, wird im gewöhnlichen Sprachgebrauch auch als Eigentumswohnung bezeichnet.
Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Entsprechend ist die Teilung i. S. d. § 8 WEG durch den Eigentümer bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich.[5]
Das Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Bewertungsrechtlich gilt das Wohnungseigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist. Dies gilt sowohl für im Feststellungszeitpunkt bereits bezugsfertige Gebäude als auch für nicht bezugsfertige Gebäude. Ist die Wohnung im Feststellungszeitpunkt noch nicht bezugsfertig errichtet, handelt es sich um ein unbebautes Grundstück und die Bewertung richtet sich nach den Vorschriften für unbebaute Grundstücke.[6]
Das Dauerwohnrecht i. S. d. § 31 WEG gilt nicht als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Es ist allerdings ausnahmsweise wie ein Wohnungseigentum zu behandeln, wenn der Dauerwohnberechtigte aufgrund der zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer getroffenen Vereinbarungen wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichsteht. Trägt der Dauerwohnberechtigte anstelle des zivilrechtlichen Eigentümers die Kosten der Anschaffung oder Herstellung einer von ihm selbstgenutzten Wohnung, ist er wirtschaftlicher Eigentümer, wenn ihm dauerhaft, nämlich für die voraussichtliche Nutzungsdauer der Wohnung, Substanz und Ertrag der Wohnung wirtschaftlich zustehen und er die Gefahr des wirtschaftlichen Untergangs trägt. Hiervon ist u. a. auszugehen, wenn ihm bei Heimfall des Dauerwohnrechts ein Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswertes der Wohnung gegen den zivilrechtlichen Eigentümer zusteht. Eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts des Dauerwohnrechts genügt hingegen nicht. Entsprechendes gilt beim Dauernutzungsrecht.[7]
Rz. 28
einstweilen frei
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