Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / F. Wohnungseigentum (Abs. 5)

Rz. 134

^{[Autor/Stand]} Jedes Wohnungseigentum gilt gem. § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes.

Rz. 135

^{[Autor/Stand]} Wohnungseigentum ist gem. § 249 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 5 BewG definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit entspricht die Definition der Grundstücksart Wohnungseigentum dem Wohnungseigentumsgesetz, vgl. § 1 Abs. 2 WEG.

Das Wohnungseigentum umfasst zwei Bereiche:

• a) das Sondereigentum, das ausschließliches Eigentum an einer Wohnung darstellt sowie
• b) den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Rz. 135.1

^{[Autor/Stand]} Das Wohnungseigentum wird gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung nach § 3 WEG oder durch Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet bzw. genau definiert; Sondereigentum ist in § 5 Abs. 1 WEG näher erläutert. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG). Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet von Beginn an Wohnungseigentum i.S.d. § 1 Abs. 2 und 3 WEG.

Rz. 135.2

^{[Autor/Stand]} Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Bewertungsrechtlich gilt das Wohnungseigentum (und Teileigentum) bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist (A 249.5 Abs. 2 Satz 2 AEBewGrSt). Dies gilt sowohl für im Feststellungszeitpunkt noch nicht bezugsfertige Gebäude als auch für bereits bestehende Gebäude. Ist am Feststellungszeitpunkt die Wohnung noch nicht bezugsfertig errichtet, handelt es sich um ein unbebautes Grundstück und die Bewertung richtet sich nach den Vorschriften für unbebaute Grundstücke, vgl. hierzu die Kommentierung zu § 247 BewG.

Rz. 136

^{[Autor/Stand]} Das Sondereigentum an einer Wohnung umfasst z.B. neben den Bodenbelägen, nicht tragenden Wänden, Einbaumöbeln und Sanitärinstallationen der Wohnung auch die dazu gehörenden Nebenräume wie beispielsweise Kellerräume, Dachbodenräume und Garagen, soweit diese nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen.

Rz. 137

^{[Autor/Stand]} Das gemeinschaftliche Eigentum umfasst die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (§ 5 Abs. 1 WEG). Dazu gehören beispielsweise die Fassade, die tragenden Wände, das Fundament und das Dach des Hauses, ebenso wie das Treppenhaus oder die Fenster. Ferner zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum auch alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z.B. Heizungsraum, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller). Gemeinschaftliches Eigentum liegt auch vor, soweit kein Sondereigentum begründet wurde (z.B. Hofflächen, Garagen, Tiefgaragen, Garten).

Rz. 137.1

^{[Autor/Stand]} Die Erlassgeber legen den Begriff der wirtschaftlichen Einheit beim Wohnungseigentum im Interesse einer praxisgerechten Umsetzung großzügig aus. So sind Zubehörräume, insb. Kellerräume und sonstige Abstellräume, die der Grundstückseigentümer gemeinsam mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen. Sollte an Zubehörräumen Sondereigentum begründet worden sein, ist es für die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit ebenfalls unerheblich, ob die Eintragung im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt oder auf zwei separaten Grundbuchblättern erfolgt ist, A 249.5 Abs. 4 Satz 2 AEBewGrSt.

Rz. 137.2

^{[Autor/Stand]} Gehören zu einer Eigentumswohnung auch Garagen, sind diese grds. in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen (§ 244 Abs. 2 Satz 1 BewG). Es kommt nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. Dies gilt auch für Stellplätze, an denen ein Sondereigentum eingeräumt wurde (A 249.5 Abs. 4 Satz 7).

Rz. 137.3

^{[Autor/Stand]} Wird allerdings ein Tiefgaragenstellplatz getrennt von der Eigentumswohnung, mit der er als wirtschaftliche Einheit zusammengefasst wurde, veräußert und entfällt somit der direkte Nutzungszusammenhang, ist er aus dieser wirtschaftlichen Einheit herauszulösen und für die bisherige wirtschaftliche Einheit ist eine Wertfortschreibung i.S.d. § 222 Abs. 1 BewG zu prüfen (A 249.5 Abs. 4 Satz 4 AEBewGrSt). Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 222 BewG.

Rz. 138

^{[Autor/Stand]} Sondereigentum und Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum sind untrennbar miteinander verbunden und können nicht einzeln veräußert oder belastet werden (vgl. § 6 WEG).

Beispiel:

Auf einem Grundstück ist ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen errichtet worden. Die Wohnungen stellen Eigentumswohnungen i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes dar. Zu jeder Wohnung gehört ein eigener Kellerrau...