Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / E. Wohnungseigentum (Abs. 4)

Rz. 119

^{[Autor/Stand]} Jedes Wohnungseigentum gilt gem. § 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Grundbesitzbewertung.

Rz. 120

^{[Autor/Stand]} Wohnungseigentum ist gem. § 181 Abs. 4 BewG definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit entspricht die Definition der Grundstücksart Wohnungseigentum dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)^[3]. § 1 Abs. 2 WEG hat folgenden Wortlaut:

"(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört."

Rz. 121

^{[Autor/Stand]} Das Wohnungseigentum umfasst somit zwei Bereiche:

• a) das Sondereigentum, das ausschließliches Eigentum an einer Wohnung darstellt sowie
• b) den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Begründet wird das Wohnungseigentum gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung nach § 3 WEG oder durch Teilungserklärung nach § 8 WEG. Das Sondereigentum ist in § 5 Abs. 1 WEG näher erläutert. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG). Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet von Beginn an Wohnungseigentum i.S.d. § 1 Abs. 2 und 3 WEG.

Rz. 122

^{[Autor/Stand]} Das Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs. Erbschaft- und schenkungsteuerrechtlich gilt das Wohnungs-/Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und die Anlegung des Grundbuchs beantragt werden kann^[6]. Dies gilt sowohl für am Bewertungsstichtag noch nicht bezugsfertige Gebäude als auch für bereits bestehende Gebäude. Befindet sich die Wohnung am Bewertungsstichtag bereits im Bau, ist aber noch nicht bezugsfertig errichtet, handelt es sich um ein Grundstück im Zustand der Bebauung. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 196 BewG.

Rz. 123

^{[Autor/Stand]} Das Sondereigentum an einer Wohnung umfasst z.B. neben den Bodenbelägen, nicht tragenden Wänden, Einbaumöbeln und Sanitärinstallationen der Wohnung auch die dazu gehörenden Nebenräume wie beispielsweise Kellerräume, Dachbodenräume und Garagen, soweit diese nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen. Es wird gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung nach § 3 WEG oder durch Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet bzw. genau definiert; Sondereigentum ist in § 5 Abs. 1 WEG näher erläutert. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden.

Rz. 124

^{[Autor/Stand]} Das gemeinschaftliche Eigentum umfasst die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (§ 5 Abs. 1 WEG). Dazu gehören beispielsweise die Fassade, die tragenden Wände, das Fundament und das Dach des Hauses, ebenso wie das Treppenhaus oder die Fenster. Ferner zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum auch alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z.B. Heizungsraum, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller). Gemeinschaftliches Eigentum liegt auch vor, soweit kein Sondereigentum begründet wurde (z.B. Hofflächen, Garagen, Garten).

Rz. 125

^{[Autor/Stand]} Sondereigentum und Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum sind untrennbar miteinander verbunden und können nicht einzeln veräußert oder belastet werden (vgl. § 6 WEG).

Beispiel:

Auf einem Grundstück ist ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen errichtet worden. Die Wohnungen stellen Eigentumswohnungen i.S.d. WEG dar. Zu jeder Wohnung gehört ein eigener Kellerraum. Im gemeinschaftlichen Eigentum stehen ein weiterer großer Kellerraum (Waschküche), das Treppenhaus, der Garten und die Hoffläche.

Jede Eigentumswohnung mit dem dazugehörigen Kellerraum stellt Sondereigentum dar. Zum Sondereigentum gehört jeweils der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Waschküche, Treppenhaus, Garten und Hoffläche). Das gemeinschaftliche Eigentum umfasst ferner die Fassade, die tragenden Mauern und die Dachkonstruktion des Hauses. Alles zusammen bildet jeweils ein Wohnungseigentum i.S.d. § 181 Abs. 4 BewG.

Rz. 126

^{[Autor/Stand]} Der Grundsatz, dass jedes Wohnungseigentum eine wirtschaftliche Einheit darstellt, kann in Einzelfällen durchbrochen werden. Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen^[11].

Rz. 127

^{[Autor/Stand]} Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind und liegen mithin zivilrechtlich mehrere selbstständige Wohnungseigentumsrechte vor, ist trotz des tatsächlichen Aneinandergrenzens und der Eintragung auf ein gemeinsames Wohnungsgrundbuchblatt eine Zusammenfassung zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit nach...