Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.1 Exkurs: Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV

2.1.1 Grundgedanke und Systematik des Ertragswertverfahrens

Rz. 10

Bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens geht es im Kern darum, den Ertragswert eines bebauten Grundstücks als den auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge aus dem Grundstück zu ermitteln.

Hierbei wird regelmäßig von den jährlich anfallenden Reinerträgen, die sich nach dem jeweiligen Abzug der mit der Unterhaltung von Immobilien verbundenen Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag ergeben, ausgegangen. Um diesen Erträgen (Gebäude- und Bodenertragsanteile) einen Wert in der Gegenwart zu geben, werden diese grundsätzlich unter Heranziehung eines aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Zinssatz, dem sogenannten Liegenschaftszinssatz, auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und addiert.

Hiernach setzt sich der Ertragswert allgemein aus der Summe

• der über die am Wertermittlungsstichtag verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen anfallenden jährlichen Reinerträge, jeweils abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag, und
• des nach Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen verbleibenden – wertbeständigen – Bodenwerts, der ebenfalls auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen ist,

zusammen.

Insbesondere durch die Heranziehung der aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätze ist der Ertragswert nicht nur ein rein stichtagsbezogener Wert, sondern gleichzeitig auch ein in die Zukunft gerichteter Wert (Rz. 12).

2.1.2 Allgemeine Ertragswertformel

Rz. 11

Als allgemeine Ertragswertformel gilt die folgende Formel (ohne Berücksichtigung ggf. relevanter Freilegungskosten):

EW	= RE1 × q-1 + RE2 × q-2 + RE3 × q-3 + … REn × q-n + (BW) × q-n
EW	= Ertragswert
RE1	= Reinertrag des jeweiligen Jahres
n	= Restnutzungsdauer der baulichen Anlage
BW	= Bodenwert
q-1..n	= Abzinsungsfaktor, wobei q = 1 + p/100
p	= Zinsfuß (p = 100 x Liegenschaftszinssatz)

2.1.3 Lösung der Kernfragen des Ertragswertverfahrens

2.1.3.1 Künftige Erträge – marktüblich erzielbare Erträge

Rz. 12

Eine Schwierigkeit der Ertragswertermittlung besteht allerdings darin, dass die künftigen jährlichen Reinerträge teilweise über einen langen Zeitraum sachgerecht prognostiziert werden müssen.

Kernfrage des Ertragswertverfahrens

Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften zur Verkehrswertermittlung lösen dieses Problem, indem sie in den §§ 28, 29 ImmoWertV i. V. m. den §§ 21, 34 ImmoWertV sowohl für das allgemeine als auch für das vereinfachte Ertragswertverfahren vorschreiben, dass die am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge mithilfe eines aus dem Marktgeschehen abgeleiteten dynamischen Kapitalisierungszinssatzes (Liegenschaftszinssätze gem. § 21 Abs. 1 und 2 sowie § 21 ImmoWertV) zu kapitalisieren sind. Mit dem Liegenschaftszinssatz werden die Erwartungen der Marktteilnehmer hinsichtlich der Entwicklung der allgemeinen Ertrags- und Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst. Er dynamisiert entsprechend diesen Erwartungen die angesetzte Anfangsrendite. Diese – auch international gebräuchliche – Methode berücksichtigt somit die objektive Betrachtungsweise des Grundstücksmarktes und gewährleistet eine zukunftsorientierte Wertermittlung.

Der Ertragswert ist somit nicht nur ein rein stichtagsbezogener Wert, sondern gleichzeitig auch ein in die Zukunft gerichteter Wert. Er bestimmt sich maßgeblich durch den Nutzen, den das Grundstück seinem Eigentümer ermöglicht. Die gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer ggf. aus subjektiven Gründen darauf verzichtet, diesen Nutzen aus dem Grundstück tatsächlich zu ziehen.

Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblichen Erträgen abweichen, kann der Ertragswert nach § 30 ImmoWertV auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge im periodischen Ertragswertverfahren ermittelt werden.

Rz. 13

Der Begriff und die Ermittlung der marktüblich erzielbaren Erträge wurden insbesondere im Zusammenhang mit der Einführung der vormaligen ImmoWertV vom 19.5.2010^[1] thematisiert. Der Verordnungsgeber hatte seinerzeit im Gegensatz zur vormaligen Wertermittlungsverordnung (WertV 1988) die – marktüblich – erzielbaren Erträge anstelle der – nachhaltig – erzielbaren Erträge zum Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung gemacht. Hierdurch sollte jedoch nur der Marktbezug der Verordnung betont werden. Eine Änderung in der Wertermittlungsmethodik war damit nicht verbunden. Marktübliche Erträge sind ebenfalls nachhaltig erzielbar.^[2]

Nach Auffassung des Verordnungsgebers können als marktüblich erzielbare Erträge nur die nach den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Grundstücksart in vergleichbaren Objekten durchschnittlich erzielten Erträge zugrunde gelegt werden. Diese können von den mit dem Wertermittlungsobjekt tatsächlich erzielten Erträgen abweichen. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung bzw. der Kaufpreisauswertung sind daher die bestehenden Mietverträge auf Marktüblichkeit zu überprüfen. Hierfür kann bei Wohnraum in erster Linie auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zurückgegriffen werden, die sich aus Mietspiegeln oder anhand von Ve...