Roscher, GrStG, BewG § 258 Bewertung im Sachwertverfahren / 1 Allgemeines

Rz.

Rz. 1

Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren. In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt.

Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahren für bebaute Grundstücke.^[1] Das Sachwertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs insbesondere dann zur Anwendung, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist.^[2] Dies trifft in erster Linie auf eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser zu (§ 250 BewG Rz. 15).

Bei der Grundsteuerbewertung wird das Sachwertverfahren zur Bewertung der sog. Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) und der gemischt genutzten Grundstücke angewandt. Da für diese Grundstücksarten – im Gegensatz zu den Wohngrundstücken – keine durchschnittlichen Nettokaltmieten aus statistischen Grundlagen zur Verfügung stehen, hätte das Ertragswertverfahren insoweit nicht automationsunterstützt durchführt werden können (§ 250 BewG Rz. 13, 15). Infolgedessen dient das Sachwertverfahren für diese Grundstücksarten als Auffangverfahren.^[3]

Das Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG wurde im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[4]in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21 – 23 ImmoWertV 2010 ausgestaltet.^[5] Ergänzend ist auf die Sachwertrichtlinie (SW-RL) hinzuweisen.^[6] Aus Praktikabilitätserwägungen hat der Gesetzgeber hierbei jedoch einige Typisierungen vorgesehen. So wird insbesondere durch die typisierte baujahrbezogene Differenzierung der Normalherstellungskosten auf eine aufwendige Ermittlung des jeweiligen Ausstattungsstandards der Gebäude verzichtet. Durch die gesetzliche Vorgabe von bundesdurchschnittlichen Wertzahlen wird des Weiteren auf die unmittelbare Heranziehung der von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren verzichtet. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale i. S. d. § 8 Abs. 3 ImmoWertV, wie z. B. Baumängel und Bauschäden, werden bei der typisierten Sachwertermittlung nach den §§ 258–260 BewG nicht berücksichtigt.

[1] S. auch § 6 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV v. 14.7.2021.

[2] S. Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV-Anwendungshinweise – ImmoWertA, Entwurf-Stand 22.12.2021), Nr. 6.1.6, abgerufen von der Internetseite des BMI am 29.5.2022; Sachwertrichtlinie (SW-RL) v. 5.9.20212 zur ImmoWertV 2010, Nr. 2 Abs. 2, BAnz AT 18.10.20212 B1.

[3] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, 4. Bewertungsverfahren des Grundvermögens, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 86.

[4] Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[5] Die ImmoWertV v. 19.5.2010 ist am 1.1.2022 außer Kraft getreten. Seit 1.1.2022 ist die ImmoWertV vom 14.7.2021 in Kraft. Das Sachwertverfahren ist in den §§ 35ff. ImmoWertV 2021 geregelt.

[6] Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) v. 5.9.2012 zu den §§ 21–23 ImmoWertV 2010, BAnz AT 18.10.2012, B 1.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt, dass gemäß § 250 Abs. 3 BewG zur Bewertung der sog. Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) und gemischt genutzten Grundstücke anzuwenden ist.

• Als Eingangsnorm zum Sachwertwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG bestimmt § 258 BewG den Ablauf bzw. die Systematik des Sachwertverfahrens.

• In Abs. 1 der Vorschrift wird zunächst angeordnet, dass der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln ist.

• Die Ermittlung des Gebäudesachwerts wird in § 259 BewG geregelt. Der Bodenwert ist nach Abs. 2 der Vorschrift wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 247 BewG zu ermitteln.

Nach Abs. 3 der Vorschrift ergibt die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert, der mittels einer Wertzahl (§ 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist. Mit dem so ermittelten Grundsteuerwert (Sachwert) sind die Werte für den Grund und Boden, das Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagenabgegolten.

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 258 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 258 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermöge...