Roscher, GrStG, BewG § 258 Bewertung im Sachwertverfahren / 2.2 Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG

2.2.1 Kerngedanke des Sachwertverfahren

Rz. 19

Im Kern geht es auch bei dem typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG darum, die auf den Feststellungszeitpunkt bezogenen neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten für das bebaute Grundstück nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu ermitteln (Rz. 10, 11). Es wurde daher folgerichtig in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21–23 ImmoWertV 2010 ausgestaltet.

2.2.2 Systematik des Sachwertverfahrens

Rz. 20

Nach § 258 BewG sind zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren zunächst der Bodenwert wie der Wert für ein unbebautes Grundstück (§ 247 BewG) und der auf den gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) basierende Gebäudesachwert (§ 259 BewG) getrennt zu ermitteln

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den sog. vorläufigen Sachwert. Dieser – vorwiegend kostenorientiert – ermittelte Wert ist durch Anwendung einer gesetzlich normierten Wertzahl (§ 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Die Vorschriften über den Mindestwert nach § 251 BewG sind zu beachten.

Mit dem so ermittelten Grundsteuerwert sind nicht nur die Werte für den Grund und Boden sowie der Gebäude, sondern auch die Werte für die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagenabgegolten. Zur Berücksichtigung der baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und sonstigen Anlagen wurden die Normalherstellungskosten pauschal um 3 % erhöht (§ 259 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 42, Teil II., zum BewG).

Sonstige besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale i. S. d. § 8 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 ImmoWertV 2010 (Rz. 17),wie z. B. eine wirtschaftliche Überalterung der Gebäude oder Baumängel und Bauschäden, werden im Rahmen des typisierten Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG aus Vereinfachungs- und Automationsgründen nicht berücksichtigt.

2.2.3 Ablauf des Sachwertverfahrens und Anwendungsbeispiel

Rz. 21

Das typisierte Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen:

Workflow des Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG

Rz. 22

Zur Verdeutlichung der Grundzüge des Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG folgendes Anwendungsbeispiel:

Praxis-Beispiel

Ausgangsdaten:

Hauptfeststellungszeitpunkt	1.1.2022
Gebäudeart	Hotel
Brutto-Grundfläche	2.000 m²
Baujahr	2010
Baupreisindex (2010 = 100)*	148,6
Grundstücksfläche	1.000 m²
Bodenrichtwertwert	400 EUR/m²
* BMF-Schreiben v. 11.2.2022, BStBl. I 2022, 181.

Rz. 23

einstweilen frei