Roscher, GrStG, BewG § 260 Wertzahlen

1 Allgemeines

Rz. 1

Damit das Sachwertverfahren nicht eine allein an Baukosten orientierte Rechenmethode, sondern eine marktkonforme, in die Zukunft gerichtete Verkehrswertermittlung ist, ist eine Marktanpassung erforderlich.

In der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs wird hierzu der vorläufige Sachwert des Grundstücks durch Multiplikation mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt angepasst. Im Ergebnis ergibt sich der marktangepasste vorläufige Sachwert (§ 258 BewG Rz. 12 und 16). Sachwertfaktoren geben mithin das Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an. I.d.R. wird bei der Verkehrswertermittlung auf die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (§§ 192ff. BauGB) aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleiteten Sachwertfaktoren zurückgegriffen.

Bei der Grundsteuerbewertung ist der im Wesentlichen kostenorientierte vorläufige Sachwert des Grundstücks durch Multiplikation mit einer Wertzahl nach § 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG werden somit marktübliche – bundesdurchschnittliche – Sachwertfaktoren als Wertzahlen gesetzlich vorgegeben.^[1] Ein Rückgriff auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren ist nicht vorgesehen.

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 260 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 119.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 260 BewG wird zur Ermittlung des Grundsteuerwerts angeordnet, dass der vorläufige Sachwert des Grundstücks i. S. d. § 258 Abs. 3 BewG (§ 258 BewG Rz. 20, 21) mit der sich aus der Anlage 43 ergebenden Wertzahl zu multiplizieren ist.

Hierdurch wird letztlich die Marktanpassung im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG geregelt.

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 260 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 260 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 260 BewG gem. § 250 Abs. 3 BewG bei der Bewertung der sog. Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) und gemischt genutzten Grundstücke im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG Anwendung.

§ 260 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Im Rahmen des Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG bildet nach § 258 Abs. 3 S. 1 BewG die Summe aus dem Bodenwert i. S. d. § 247 BewG und dem Gebäudesachwerts i. S. d. § 259 BewG den vorläufigen Sachwert des bebauten Grundstücks, der nach § 258 Abs. 3 S. 2 BewG zur Ermittlung des Grundsteuerwerts mit einer Wertzahl nach § 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG zu multiplizieren ist.

Rz. 8

einstweilen frei

2 Wertzahlen

Rz. 9

Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) erfolgt im Sachwertverfahren nach der ImmoWertV insbesondere durch die Multiplikation des vorwiegend kostenorientiert ermittelten vorläufigen Sachwerts des Grundstücks mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor.^[1] Hierbei wird i. d. R. auf die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (§§ 192ff. BauGB) aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleiteten Sachwertfaktoren zurückgegriffen.^[2]

Im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG werden aus Vereinfachungs- und Automationsgründen marktübliche – bundesdurchschnittliche – Sachwertfaktoren gesetzlich als Wertzahlen in der Anlage 43 zum BewG vorgegeben.^[3] Ein Rückgriff auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren ist nicht vorgesehen. Dies trägt auch der Wertermittlungspraxis Rechnung, wonach von den Gutachterausschüssen für die gemäß § 250 Abs. 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücke i. d. R. keine Sachwertfaktoren abgeleitet werden. In der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs werden die sog. Nichtwohngrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet (§ 250 BewG Rz. 15).^[4]

Der Gesetzgeber ist im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[5] erkennbar davon ausgegangen, dass durch die Anwendung der Sachwertfaktoren bzw. Wertzahlen nicht nur die Lage auf dem Grundstücksmarkt, sondern auch die reg...