Roscher, GrStG , GrStG § 15 Steuermesszahl für Grundstücke / 3.3 Förderung von Grundstücken bestimmter Gesellschaften (Abs. 4)

Rz. 24

Nachrangig zu den Ermäßigungstatbeständen gem. § 15 Abs. 2 und 3 GrStG normiert § 15 Abs. 4 GrStG eine Ermäßigung der Steuermesszahl in Höhe von 25 % für Wohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG bestimmter Gesellschaften.^[1]

Die Anwendung des § 15 Abs. 4 GrStG setzt zuvörderst voraus, dass für das Grundstück weder die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Grundsteuervergünstigung nach § 15 Abs. 2 GrStG noch nach § 15 Abs. 3 GrStG vorliegen (Rz. 17ff.). Insoweit wird eine Doppelbegünstigung durch Gewährung einer Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 oder 3 GrStG und einer Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 4 GrStG ausgeschlossen.

Rz. 25

Nach § 15 Abs. 4 Nr. 1 bis 3 GrStG kommen als begünstigte Gesellschaften nur in Betracht:

• Wohnungsbaugesellschaften, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschaften gehalten werden und zwischen der Wohnungsbaugesellschaft und der Gebietskörperschaft oder den Gebietskörperschaften ein Gewinnabführungsvertrag besteht (Rz. 28),
• Wohnungsbaugesellschaften, die i. S. d. § 52 AO als gemeinnützig anerkannt sind (Rz. 30), sowie
• Genossenschaften oder Vereine, für deren oder dessen Tätigkeit eine Steuerbefreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 des Körperschaftsteuergesetzes besteht und soweit der Grundbesitz der begünstigten Tätigkeit zuzuordnen ist (Rz. 32).

Mit dieser konkreten abschließenden Aufzählung der begünstigten Gesellschaften will der Gesetzgeber auch die Regelung in § 15 Abs. 4 GrStG zielgenau und normenklar an dem Förderungs- und Lenkungsziel Schaffung und Verfügbarmachung von bezahlbarem Wohnraum ausrichten (Rz. 15). Durch die Grundsteuervergünstigung nach § 15 Abs. 4 GrStG sollen zusätzliche Investitionsanreize zur Schaffung von Wohnraum in den Bereichen der Bau- und Wohnungswirtschaft gesetzt werden, bei denen die bezahlbare Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Hauptzweck ist.^[2] Die den Gesellschaften eingeräumten Vergünstigungen sollen im Allgemeinen zur Absenkung der Baukosten für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und im Besonderen zur Dämpfung der Mietpreise beitragen.

Nach dem Kompromiss, bei der Ertragswertermittlung nicht mehr auf tatsächlich vereinbarte Mieten, sondern auf durchschnittliche Nettokaltmieten zurückzugreifen,^[3] sollen mit der Grundsteuervergünstigung nach § 15 Abs. 4 GrStG Vermietergruppen privilegiert werden, die besonders sozial verantwortlich agieren.

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat im April 2019 Vermietergruppen in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern miteinander verglichen. Resümierend wird festgehalten, dass "bezogen auf den subjektiven Renovierungsbedarf und das Modernisierungsverhalten keine wesentlichen Unterschiede zwischen kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungen erkennbar sind. Unterschiede gibt es aber bei der Mietpreisdynamik. Während die Mieten in kommunalen Wohnungen seit 2013 kaum und bei Genossenschaften sehr moderat gestiegen sind, gab es starke Mietpreiszuwächse bei privaten Eigentümern und vor allem Wohnungsunternehmen. Private Vermieter reagieren daher stärker auf die anhaltende Wohnungsknappheit und die daraus resultierende stärkere Konkurrenz um Wohnungen. Aus dieser Perspektive ist es verständlich, dass Mieter sich von einem kommunalen / öffentlichen Eigentümer ein geringeres Mietpreiswachstum versprechen."

Zur Gewährung der Ermäßigungen der Steuermesszahl für einzelne Erhebungszeiträume, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen im Laufe des Hauptveranlagungszeitraum eintreten oder wegfallen s. § 15 Abs. 6 GrStG (Rz. 36ff.).

Rz. 26-27

einstweilen frei

[1] S. Gesetzesbegründung zu § 15 Abs. 4 GrStG, BT-Dr. 19/11085 v. 25.6.2019, 124.

[2] S. Gesetzesbegründung zu § 15 Abs. 4 GrStG, BT-Dr. 19/11085 v. 25.6.2019, 124.

[3] Vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates, zu Ziffer 6 bis 13, BT-Drs. 19/13713 v.2.10.2019.

3.3.1 Wohnungsbaugesellschaften von Gebietskörperschaften (Abs. 4 Nr. 1)

Rz. 28

Ist weder § 15 Abs. 2 GrStG noch § 15 Abs. 3 GrStG einschlägig, ist die Steuermesszahl gem. § 15 Abs. 4 Nr. 1 GrStG um 25 % zu ermäßigen, wenn das jeweilige Wohngrundstück (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a i. V. m. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG) einer Wohnungsbaugesellschaft bewertungsrechtlich zuzurechnen ist, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschaften gehalten werden und zwischen der Wohnungsbaugesellschaft und der Gebietskörperschaft oder den Gebietskörperschaften ein Gewinnabführungsvertrag besteht.

In erster Linie dürften hier die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und die Wohnungsbaugesellschaften der Länder in Betracht kommen.

Bei Wohnungsbaugesellschaften, die mehrheitlich von Gebietskörperschaften beherrscht werden, steht die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum und nicht die Gewinnerzielung im Vordergrund. Im Vergleich zu privaten Vermietern sind die Mietpreiszuwächse bei kommunalen Vermietern auf längere Sicht eher moderat (Rz. 25).

Darüber hinaus ist Voraussetzung, dass ein Gewinnabführungsvertrag zwischen der Wohnungsbaugesellschaft und der Gebietskörpersc...