Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Allgemeines

Dr. Manzur Esskandari

Rz. 33

^{^{[Autor/Stand]}} Die Art eines unbebauten Grundstücks hat eine besondere Bedeutung für die Höhe des Wertes des Grundstücks. Ein baureifes Grundstück ist wertvoller als ein noch nicht erschlossenes unbebautes Gelände. Vor jeder Wertermittlung ist deshalb die Art (Eigenschaft) des unbebauten Grundstücks festzustellen, insbesondere, ob es sich um Rohbauland, baureifes Land, Industrieland, Land für Verkehrszwecke u. dgl. handelt. Auch für die Art des unbebauten Grundstücks sind ebenso wie für die Frage, ob überhaupt ein unbebautes Grundstück vorliegt, die Verhältnisse im jeweiligen Feststellungszeitpunkt maßgebend.

Rz. 34

^{^{[Autor/Stand]}} Ohne Bedeutung für die Eigenschaft des unbebauten Grundstücks ist dessen tatsächliche Benutzung im Feststellungszeitpunkt; denn die objektive Eigenschaft eines unbebauten Grundstücks wird beispielsweise dadurch nicht berührt, dass es im Feststellungszeitpunkt als Lagerplatz dient, als Parkplatz benutzt wird, noch landwirtschaftlich bestellt wird oder brach liegt. Entscheidend ist allein die sich aus der Lage und der objektiven Beschaffenheit des Grundstücks ergebende Nutzungsmöglichkeit.

Rz. 35

^{^{[Autor/Stand]}} Bei den unbebauten Grundstücken sind im Allgemeinen die folgenden Arten zu unterscheiden: Rohbauland, baureifes Land, Industrieland, Land für Verkehrszwecke, Freiflächen und Grünflächen. Die Art des unbebauten Grundstücks ergibt sich vielfach aus den Bauleitplänen: dem Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und dem Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

Rz. 36

^{^{[Autor/Stand]}} In dem Flächennutzungsplan wird für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen dargestellt. Aus ihm ergibt sich somit, wie die Nutzung des Bodens und die bauliche Entwicklung gedacht sind. Soweit erforderlich, sind insbesondere darzustellen: die für die Bebauung vorgesehenen Flächen (Bauflächen), die für den Verkehr vorgesehenen Flächen, die Grünflächen, wie Parkanlagen, die Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe usw. (§ 5 Abs. 2 BauGB).

Rz. 37

^{^{[Autor/Stand]}} Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er setzt fest: die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Mindestgröße, die Mindestbreite und die Mindesttiefe der Baugrundstücke (§ 9 Abs. 1 Nr. 1–3 BauGB). Ferner werden durch den Bebauungsplan festgesetzt: Flächen für Nebenanlagen, wie für Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen, sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen, Flächen für den Gemeinbedarf, Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung usw. (vgl. im Einzelnen § 9 Abs. 1 Nr. 4–26 BauGB).

Rz. 38

^{^{[Autor/Stand]}} Hinzuweisen ist auch auf die VO über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO –). Diese VO enthält u.a. Anordnungen über die Gestaltung des Flächennutzungsplanes. So sind nach § 1 Abs. 1 im Flächennutzungsplan die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung als Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen darzustellen. Soweit erforderlich hat nach § 1 Abs. 2 der BauNVO weiter eine Aufteilung nach der besonderen Art der Bebauung in Baugebiete, wie Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete zu erfolgen. Die §§ 2–11 BauNVO bestimmen, wozu die Baugebiete im Einzelnen dienen. Schließlich enthält die Baunutzungsverordnung auch Anordnungen über das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubare Grundstücksfläche und über die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan.

Rz. 39

^{^{[Autor/Stand]}} Weiter ist die VO über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV), die die WertV zum 1.7.2010 abgelöst hat (§ 24 ImmoWertV), zu erwähnen. Diese ist bei der Ermittlung von Grundstückswerten nach dem Baugesetzbuch anzuwenden. Im Einzelnen befasst sich die VO mit der Heranziehung von Vergleichspreisen, von Richtwerten zur Ermittlung des Bodenwerts und der Berücksichtigung von Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von den Verhältnissen, die den Richtwerten zugrunde liegen.

[Autor/Stand] Autor: Esskandari, Stand: 01.01.2017

Dieser Inhalt ist unter anderem im Haufe Steuer Office Excellence enthalten. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen