Verkäufe dieser Wohnimmobilien übertreffen Vorkrisenniveau

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich insgesamt positiv – sowohl die Verkäufe als auch der Geldumsatz zeigen eine deutliche Aufwärtstendenz. Die Verkäufe werden bis Ende 2025 zweistellig wachsen, prognostiziert das Gewos-Institut. Für die Immobilienmarktanalyse IMA haben die Forscher die Berichte der Gutachterausschüsse aller kreisfreien Städte und Landkreise auswertet.

Demnach wird ein Umsatzvolumen von rund 277,2 Milliarden Euro für das Gesamtjahr erwartet. Das ist ein Plus von 16 Prozent gegenüber 2024. Die Zahl der Kauffälle wird auf rund 834.100 steigen, was einem Anstieg um zwölf Prozent entspricht. Vor allem private Käufer kommen zurück in den Markt.

Eigenheime und Wohnungen: Private Käufer kommen zurück

Bei Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland) dürften die Kauffälle laut Gewos-Institut um 14,2 Prozent auf 656.000 wachsen, während der Geldumsatz um 18 Prozent auf 221,2 Milliarden Euro zulegen dürfte. Bei den Eigenheimen und Eigentumswohnungen aus dem Bestand wird der Prognose zufolge in diesem Jahr das Vorkrisenniveau von 2021 übertroffen.

"Die Kaufzurückhaltung am deutschen Immobilienmarkt löst sich nach und nach auf, vor allem private Käufer kehren in den Markt zurück", sagt Sebastian Wunsch, Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen beim Gewos-Institut. Grund sei das stabile Zinsumfeld und eine verbesserte Kaufkraft, die das Vertrauen stärke, Immobilienfinanzierung wieder stemmen zu können. Zudem hat die angespannte Lage am Mietwohnungsmarkt einen Teil der Nachfrage in Richtung Wohneigentum verschoben", so Wunsch.

Erstverkäufe von Neubauwohnungen steigen dynamisch

Nach der Prognose wird sich der Geldumsatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern 2025 um 17 Prozent auf rund 91,9 Milliarden Euro erhöhen, die Zahl der Eigenheimverkäufe dürfte im Vergleich zu 2024 um 13,1 Prozent auf rund 253.600 steigen. Am Teilmarkt für Eigentumswohnungen wird die Gesamtzahl der Transaktionen voraussichtlich um 15,8 Prozent auf rund 308.400 wachsen und der Geldumsatz um 20,3 Prozent auf rund 80,2 Milliarden Euro.

Dynamisch entwickeln sich die Erstverkäufe von Neubauwohnungen mit einem erwarteten Plus von 30,9 Prozent auf rund 41.700 Kauffälle, während bei den Bestandswohnungen ein moderaterer Anstieg um 13,8 Prozent auf rund 266.700 Transaktionen erwartet wird.

Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum zeigt sich unter anderem in wieder steigenden Kaufpreisen –  auch im starken Anstieg der Kontaktanfragen auf Inserate von Kaufimmobilien auf Immobilienportalen und im Rückgang der Vermarktungszeit. War das Angebot vor der Zinswende stark ausgedünnt, bieten sich laut Wunsch jetzt wieder deutlich mehr Möglichkeiten für Käufer. "Zumal das aktuelle Preisniveau für Bestandsimmobilien das aus der Hochphase des vorigen Marktzyklus noch unterschreitet – bei Bestandswohnungen um rund sechs Prozent und bei Eigenheimen um sieben Prozent."

Nach Daten der Value AG hat sich die Zahl der Inserate von Eigenheimen seit Ende 2021 um 120 Prozent erhöht, bei den Eigentumswohnungen ist das Angebot bundesweit um 77 Prozent und in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Leipzig) um 67 Prozent gestiegen.

Wohnbauland: Umsatz seit 2021 etwa halbiert

Das Transaktionsvoluemen in anderen Marktsegmenten bleibt laut Wunsch weiterhin vergleichsweise gering  – trotz Zuwächsen. Beim Wohnbauland und Neuen Eigentumswohnungen liegt der um mehr als 40 Prozent unter dem Niveau von 2021.

Zwar haben sich die Finanzierungskosten verbessert und die Baupreise steigen langsamer, aber die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau bleibt schwierig. Nach dem leichten Anstieg im vergangenen Jahr deuten aktuelle Zahlen der Gutachterausschüsse für 2025 auf eine dynamischere Entwicklung beim Handel mit Wohnbauland hin. Laut Gewos-Prognose wird das bundesweite Umsatzvolumen mit Wohnbauland um 15,6 Prozent auf rund 12,6 Milliarden Euro steigen. Der Flächenumsatz erhöht sich um zirka 5.100 Hektar um 13,4 Prozent, bleibt damit aber um mehr als 50 Prozent unter dem Niveau vor 2021. Die Zahl der Kauffälle wird sich voraussichtlich auf rund 55.400 steigern.

"Zuwächse gibt es vor allem bei den Transaktionen von Eigenheimgrundstücken. "Das Wachstumspotenzial der Wohnungsbauinvestitionen ist mittelfristig weiter gedämpft. Es bleibt abzuwarten, ob mit dem Bauturbo die erhoffte Vereinfachung und Abkürzung von Planungsprozessen erreicht werden kann – fraglich ist das auch, weil Kommunen die neuen Regelungen aktiv in Anspruch nehmen müssen", erklärt Wunsch. Auch werden sich erst noch zeigen müssen, ob Initiativen zur Baukostensenkung auf Länderebene eine großflächigere Wirkung entfalten können.

Mehrfamilienhäuser ziehen Investoren an

Eine lebhaftere Aktivität stellt das Gewos-Institut auch am Transaktionsmarkt für Mehrfamilienhäuser fest. Mit den steigenden Mieten und anziehenden Mietrenditen haben hier Investitionen wieder etwas an Attraktivität gewonnen. Auch Großtransaktionen von Mehrfamilienhäusern sind Wunsch zufolge wieder häufiger zu beobachten. Für das Gesamtjahr 2025 prognostizieren die Forscher mehr als 38.700 Kauffälle (plus 11,6 Prozent gegenüber 2024) bei einem Geldumsatz von rund 36,5 Milliarden Euro (plus 16,4 Prozent).

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist insbesondere in den Großstädten und anderen stark nachfragten Regionen groß und trifft auf ein – gegenüber dem Vorkrisenniveau – deutlich ausgedünntes Angebot. Das ist im Vergleich zu 2021 um rund ein Viertel gesunken. Angesichts der weiterhin sehr niedrigen Baugenehmigungen im Mietwohnungsbau und der langen Realisierungszeiten, die im Jahr 2024 zwischen Genehmigung und Fertigstellung bei 34 Monaten lagen, wird sich die Situation laut Gewos absehbar nicht grundlegend verändern.

Immobilienmarktanalyse IMA

Gewos erfasst mit der Immobilienmarktanalyse IMA jährlich für alle kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland die abgeschlossenen Grundstückskaufverträge und die damit verbundenen Geldumsätze. In die aktuelle Analyse sind rund 744.800 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2024 eingeflossen. Ergänzend zur Analyse des Transaktionsgeschehens des abgelaufenen Jahres, beinhaltet die IMA Prognosen für das laufende und das kommende Jahr – jeweils in kleinräumiger Gliederung und differenziert nach sektoralen Teilmärkten.

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