Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Baubehördlich angeordneter Arkadenbau ohne Abtretung der Arkadengrundfläche

Dr. Michael Knittel

Rz. 76

^{^{[Autor/Stand]}} Durch die baubehördliche Anordnung zur Errichtung eines Arkadenbaus wird im Allgemeinen die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks eingeschränkt, sog. Ausnutzungsbeschränkung. Bestimmend für den Wert des Grund und Bodens sind in erster Linie neben seiner Lage insbesondere auch die nach den baupolizeilichen Vorschriften zulässigen Bebauungsmöglichkeiten. Durch die Widmung des Arkadenbereichs für den Passantenverkehr bzw. die damit einhergehende Beschränkung einer anderweitigen Bebauung wird der Wert des Grund und Bodens beeinträchtigt. Im Allgemeinen kann dann die Grundfläche der Arkaden vom Eigentümer nicht genutzt werden.^{^[2]}

Rz. 77

^{^{[Autor/Stand]}} Wird die zulässige Bebauungsmöglichkeit in Einzelfällen eingeschränkt, so ist der Bodenwert entsprechend der verminderten Nutzbarkeit zu ermäßigen. Die zu ermittelnde Wertreduzierung soll nach Auffassung der Finanzverwaltung entsprechend dem Verhältnis des von den Arkaden umschlossenen Rauminhalts zum gesamten Rauminhalt des Gebäudes einschließlich der Arkaden berechnet werden.^{^[4]} Die Wertminderung bezieht sich damit auf die gesamte Grundstücksfläche, d.h. Nicht lediglich auf die anteilige Arkadengrundfläche.

Rz. 78

Beispiel:

Gesamte Grundstücksfläche 600 qm;
bebaute Fläche 300 qm;
Maßgebender Bodenwert je qm DM 50,00;
Arkadengrundfläche 60 qm;
Gesamthöhe des Gebäudes 16 m;
Höhe der Arkaden 4 m.

Berechnung Rauminhalt:
Rauminhalt des gesamten Gebäudes (einschließlich Arkaden)
300 (bebaute Fläche) × 16 (Gebäudehöhe)	4.800 cbm
Rauminhalt der Arkaden
60 (Arkadengrundfläche) × 4 (Arkadenhöhe)	240 cbm
Bodenwert:
Gesamter Wert des Grund und Bodens
600 (Grundstücksfläche) × 50 (Quadratmeterpreis)		30.000,00 DM
Verhältnis der Minderausnutzung nach der Minderung der baulichen Ausnutzbarkeit

Abschlag wg. Minderwert: 5 % von DM 30.000 (Bodenwert)		1.500,00 DM
Bodenwert		28.500,00 DM

Rz. 79

^{^{[Autor/Stand]}} Eine Ermäßigung des Bodenwerts wegen verringerter Ausnutzung des Grund und Bodens muss nicht in jedem Fall unbeschränkt vorgenommen werden, da den Wertminderungen durch eine Arkadenbebauung auch Werterhöhungen gegenüberstehen können.^{^[6]} In diesen Fällen ist der Abschlag wegen der besonderen Bebauung in Abhängigkeit vom jeweiligen Einzelfall zu vermindern. Anlässe für gegenläufige Werterhöhungen können dagegen sein:

Zulassung einer erhöhten Fläche oder Höhe zur Bebauung des Grundstücks als Ausgleich für die verringerte Ausnutzung des Grund und Bodens im Erdgeschoss ("Erhöhung der baulichen Ausnutzung");
Erweiterung der Möglichkeit zur Aufstellung von Schaukästen, Vorführeinrichtungen Vitrinen, etc. ("Erweiterung der Schaufensteranlagen").^{^[7]}
Förderung des Verkaufs durch die Gestaltung einer entspannten Einkaufsatmosphäre in den Arkadengängen ("Geschäftsvorteil").

Rz. 80

^{^{[Autor/Stand]}} Insgesamt ist im Falle von Arkadengrundstücken der Bodenwert unter Abwägung sämtlicher positiver und negativer Gesichtspunkte individuell zu ermitteln.^{^[9]} Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann im Einzelfall bei einer weitgehenden Raumausnutzung ein Abschlag entfallen.^{^[10]} Zu beachten ist dabei m.E. aber, dass die Vorteile infolge eines Arkadenbaus im Allgemeinen wertmäßig nur schwer ermittelbar bzw. abschätzbar sind. Vor diesem Hintergrund ist bei der Gegenkorrektur zum Abschlag eine gewisse Zurückhaltung vor einer übermäßigen Reduzierung geboten.