Rz. 49
[Autor/Stand] Neben dem laufenden Erbbauzins können auch Einmalzahlungen, insb. bei Gewerbeimmobilien, vereinbart sein. Ist die Einmalzahlung vor dem Besteuerungszeitpunkt geleistet worden, so ist sie in das Vermögen des Erbbauverpflichteten eingegangen; beim Erbbauberechtigten hat sie zu einer entsprechenden Minderung des Vermögens geführt. Die Einmalzahlung darf somit keinen Einfluss auf den Grundstückswert für das erbbaurechtsbelastete Grundstück haben. Anders verhält es sich dagegen bei einer Einmalzahlung, die nach dem Besteuerungszeitpunkt geleistet wird und im Besteuerungszeitpunkt bereits feststeht. Hier sieht die Finanzverwaltung in Rz. 10 der gleich lautenden Ländererlasse v. 17.6.1997[2] vor, dass die Erbbauzinsen für den Zeitraum ab dem Besteuerungszeitpunkt bis zum Ende des Erbbaurechtsvertrags zuzüglich der Einmalzahlung auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts, ermittelt aus der Sicht des Besteuerungszeitpunkts, verteilt werden. Hierbei handelt es sich um eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, die im Gegensatz zum Gesetzeswortlaut steht, der nur auf das abstellt, was im Besteuerungszeitpunkt zu leisten ist. Unter dem Gesichtspunkt der Bereicherung dürfte allerdings die Auffassung der Finanzverwaltung zu einem vertretbaren Ergebnis führen.
Beispiel
B ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, an dem er ein Erbbaurecht bestellt hat. In dem Erbbaurechtsvertrag wurde vereinbart, dass der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins von 30 000 EUR zu zahlen hat. Darüber hinaus erhält B zu Beginn des Erbbaurechtsvertrags eine Einmalzahlung von 100 000 EUR und nach Ablauf der ersten 20 Jahre seit Vertragsbeginn eine weitere Einmalzahlung von 200 000 EUR. Im Besteuerungszeitpunkt ist der Fälligkeitstag für die zweite Einmalzahlung von 200 000 EUR noch nicht eingetreten. Das Erbbaurecht hat im Besteuerungszeitpunkt noch eine Restlaufzeit von 20 Jahren.
Nach den Verhältnissen im Besteuerungszeitpunkt erhält der Grundstückseigentümer von dem Erbbauberechtigten noch Zahlungen an Erbbauzins von 20 × 30 000 EUR = 600 000 EUR. Hinzu kommt die nach dem Besteuerungszeitpunkt noch zu leistende Einmalzahlung von 200 000 EUR. Insgesamt hat der Erwerber des Erbbaurechts bis zum Ablauf des Erbbaurechtsvertrags somit Zahlungen von 800 000 EUR zu leisten. Verteilt man diesen Gesamtbetrag auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts, ergibt sich ein jährlicher Erbbauzins im Besteuerungszeitpunkt von 800 000 EUR : 20 = 40 000 EUR.
Rz. 50
[Autor/Stand] Sind die gesamten Erbbauzinsen in einem Einmalbetrag vor dem Besteuerungszeitpunkt geleistet worden, führt dies sowohl nach dem Gesetzeswortlaut als auch nach Auffassung der Finanzverwaltung dazu, dass das erbbaurechtsbelastete Grundstück mit 0 EUR bzw. 0 DM[4] zu bewerten ist. Dies ergibt sich wegen des fehlenden jährlichen Erbbauzinses aus der Formel 0 EUR × 18,6 = 0 EUR.
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