Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Grundstücksgröße

Kommentar unter anderem enthalten im Haufe Steuer Office Excellence

Rz. 87

^{^{[Autor/Stand]}} In der Praxis werden von den Gutachterausschüssen häufig Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben. Sofern dies der Fall ist, sind die Koeffizienten zu berücksichtigen, d.h. bei abweichender Grundstücksgröße erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung des Bodenrichtwerts nach Maßgabe des Gutachterausschusses.

Rz. 88

^{^{[Autor/Stand]}} Die Umrechnungskoeffizienten geben das Abhängigkeitsverhältnis von Bodenrichtwert und Grundstücksgröße wider. Dabei gilt der Grundsatz, dass je kleiner das Grundstück ist, desto besser ist die bauliche Ausnutzung und desto höher ist der Bodenpreis. Umgekehrt gilt, je größer das Grundstück ist, desto geringer ist die bauliche Ausnutzung und desto niedriger ist der Bodenpreis.

Rz. 88.1

^{^{[Autor/Stand]}} Diesem Grundsatz ist der Gesetzgeber auch bei der Grundsteuerbewertung im Bundesmodell – zumindest für die Ein- und Zweifamilienhäuser – gefolgt. Die vorbezeichneten Grundstücksarten sind als Wohngrundstücke im dortigen Ertragswertverfahren (§§ 252 ff. BewG) zu bewerten. Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist nach § 257 Abs. 1 BewG vom Bodenwert nach § 247 BewG auszugehen. Dabei sind bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i.S.d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert (ausschließlich) die gesetzlichen Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 zu BewG anzuwenden. Die dortigen typisierten Umrechnungskoeffizienten sehen bei einer Grundstücksgröße unter 500 m² einen Zuschlag auf den Bodenwert und bei einer Grundstücksgröße über 500 m² einen Abschlag vor. Das dort angenommene Bodenrichtwertgrundstück hat folglich eine Größe von 500m² (Umrechnungskoeffizienten = 1,0). Vgl. ergänzend auch Rz. 93.

Rz. 89

^{^{[Autor/Stand]}} Das Bodenrichtwertgrundstück des Gutachterausschusses trägt regelmäßig den Umrechnungskoeffizienten 1,0. Für kleinere zu bewertende Grundstücke gilt dann ein höherer Faktor als 1,0 und für größere Grundstücke ein kleinerer Faktor als 1,0. Die konkrete Höhe hängt von den Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses ab.

Rz. 90

^{^{[Autor/Stand]}} Stellt der Gutachterausschuss allerdings keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken zur Verfügung, sind ersatzweise nach den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 folgende Umrechnungskoeffizienten^{^[6]} heranzuziehen^{^[7]}:

	Grundstücksfläche in m²
	500	600	700	800	900	1.000	1.100	1.200
Umrechnungskoeffizienten	1,03	1,02	1,00	0,99	0,98	0,97	0,96	0,96

Diese Regelung wurde erstmalig mit den ErbStR 2019 eingeführt. Das hier angenommene Bodenrichtwertgrundstück hat somit eine Größe von 700m² (Umrechnungskoeffizienten = 1,0).

Rz. 91

^{^{[Autor/Stand]}} Die obigen Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 EUR/m² verwendet werden. Für Grundstücksflächen zwischen den angegebenen Intervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht sachgerecht.

Rz. 92

Beispiel:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 200 EUR/m² bei einer Grundstücksgröße von 800 m². Das zu bewertende Grundstück hat eine Grundstücksgröße von 500 m².

Der an die Größe des Bewertungsobjekts angepasste Bodenwert/m² beträgt:

Vgl. zur Abrundung des Bodenrichtwerts die Ausführungen unter Rz. 138).

Der Wert des Grund und Bodens beträgt: 500 m² × 208,08 EUR/m² = 104.040,00 EUR.

Rz. 93

^{^{[Autor/Stand]}} Es ist zu beachten, dass die in Anlage 36 zum BewG aufgeführten gesetzlichen Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern für Zwecke der Grundsteuerbewertung (vgl. Rz. 88.1) nicht bei der Grundbesitzbewertung berücksichtigt werden können. Die dort aufgeführten Umrechnungskoeffizienten gelten ohne eine Grundstücksgrößenbegrenzung und weichen teils deutlich von den obigen Umrechnungskoeffizienten der ErbStR 2019 ab. Sie gelten ausschließlich für die Grundsteuerbewertung nach den §§ 251 und 257 Abs. 1 BewG. Vgl. hierzu die Kommentierung zu den §§ 251 und 257 BewG.

Rz. 94– 96

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.05.2024

[6] Die Umrechnungskoeffizienten wurden der Anlage 2 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) v. 20.3.2014, BAnz AT 11.4.2014 B3 entnommen.

[7] Vgl. H B 179.2 "Abweichende Grundstücksgröße" ErbStH 2019.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.05.2024

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