Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Grundzüge der Bewertung des Grundbesitzes

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Bei unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) bestimmt sich der Wert nach der Fläche und dem Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Maßgebend sind die zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte, § 179 Satz 3 BewG. Sofern die Gutachterausschüsse keine Werte vorlegen bzw. ermitteln, kommen Werte vergleichbarer Flächen zum Ansatz. Einen Abschlag von dem so ermittelten Wert von 20 %, wie bis 31.12.2008 möglich, sieht das geltende Recht nicht mehr vor. Dies verwundert, da das BVerfG^[2] diese Bandbreite von 20 % ausdrücklich als verfassungskonform akzeptiert hatte, so dass der Gesetzgeber hier ohne Not ab 1.1.2009 eine erhebliche Verschärfung eingeführt hat. Dieser Weg wurde vom Gesetzgeber ersichtlich gewählt, um die Steuerausfälle, die aus der sehr weitgehenden Verschonung für Betriebsvermögen (100 % bei Antragstellung gem. § 13a Abs. 10 ErbStG) resultieren, gegenfinanzieren zu können.

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} Bei bebauten Grundstücken (§ 180 BewG) sind ausgehend von der konkreten Gebäudeart (§ 181 BewG) drei Bewertungsverfahren anwendbar. Den Vorrang genießt das Vergleichswertverfahren, das für Wohnungs- und Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen ist, § 182 Abs. 2 BewG. Das Vergleichswertverfahren verlangt eine Sammlung vergleichbarer Marktpreise oder die Ableitung anhand von Vergleichsfaktoren. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind nach § 183 Abs. 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmalen mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise. Der Gesetzgeber hat die Ermittlung von Vergleichspreisen und -faktoren explizit den Gutachterausschüssen aufgegeben, da diesen auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Vergleichspreisen und -faktoren zukommt. Eine fachliche Überprüfung durch – mit geringerer Sachkunde ausgestattete – Gerichte würde dem widersprechen. Entsprechend hat der BFH^[4] auch entschieden, dass die von den Gutachterausschüssen nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG ermittelten und den Finanzämtern mitgeteilten Bodenrichtwerte für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich sind. Die gerichtliche Überprüfung von Mitteilungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ist auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt.^[5]

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Für sog. Renditeobjekte, bei denen typischerweise am Markt die nachhaltig erzielbaren Erträge wertbestimmend sind, sieht das Gesetz ein Ertragswertverfahren vor. Betroffen sind Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke. Für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke gilt dies aber nur, wenn sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Ist dies nicht der Fall, findet ersatzweise das Sachwertverfahren Anwendung.

Für alle übrigen Fälle verbleibt das Sachwertverfahren, bei dem die Bewertung anhand einer Schätzung der Wiederherstellungskosten erfolgt, § 182 Abs. 4 BewG. Im Rahmen des Sachwertverfahrens ist nach § 190 Abs. 4 Satz 1 BewG vom Gebäuderegelherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen. Nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert jedoch regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.

Rz. 53

^{[Autor/Stand]} Neu ist, dass unabhängig davon, welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, stets der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes möglich ist, sog. Öffnungsklausel oder Escape-Klausel (§ 198 BewG). Den Steuerpflichtigen trifft dabei die Nachweislast und nicht eine bloße Darlegungslast.^[8] Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes sind nach § 198 Satz 2 BewG die aufgrund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften zu beachten. Dieser Verweis führt letztlich dazu, dass der Steuerpflichtige sich des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines vereidigten Immobiliensachverständigen bedienen muss, der seinerseits die "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken" (sog. Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV^[9]) anzuwenden hat.^[10] Damit gilt die Verpflichtung des FG zur Sachverhaltsaufklärung von Amts wegen im Rahmen von § 198 BewG – anders als bei anderen Wertermittlungen – aufgrund der Nachweispflicht des Steuerpflichtigen nur eingeschränkt.^[11] Angesichts der Tatsache, dass die Vorschriften über die Bewertung von Grundvermögen wesentlich auf der ImmoWertV beruhen, dürfte der Spielraum für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes – auch wenn der Steuerpflichtige die Bewertungsmethode frei wählen kann, so sie denn sachgerecht ist – relativ gering sein. Zudem ist im finanzgerichtlichen Verfahren ...