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[Autor/Stand] In seiner äußeren Gestaltung stimmt das Ertragswertverfahren nach dem BewG 1965 zwar mit dem früheren Jahresrohmietenverfahren überein. Es unterscheidetsich jedoch von diesem in seinem Aufbau, vor allem in der Ermittlung der Vervielfältiger. Das Ertragswertverfahren des BewG 1965 ermittelt den Einheitswert auf der Grundlage des pauschalierten Reinertrags des Grundstücks. Dabei wird der Grundstücksreinertrag als Jahresertrag einer Rente verstanden, die bezüglich des Gebäudeertragsanteils als auf die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzte Zeitrente und bezüglich des Bodenertrags als ewige Rente angesehen wird. Der Kapitalwert dieser Rente, der sich durch Anwendung des Reinertragsvervielfältigers auf die Jahresrohmiete ergibt, stellt regelmäßig den Grundstückswert dar. Bei der Wertermittlung im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag also nicht für das einzelne zu bewertende Grundstück festgestellt und gesondert ausgewiesen. Jedoch war der Reinertrag bei der Ermittlung der Vervielfältiger maßgebend. Die Vervielfältiger[2] sind unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten (s. Anm. 16 f.), der Verzinsung (s. Anm. 13) des investierten Kapitals (Sollzinsen), der Verzinsung der Rücklagebeträge (Habenzinsen) und nach Maßgabe von Grundstücksart, Bauart, Baujahrgruppe sowie Gemeindegrößenklasse nach den Gepflogenheiten der Grundstückswirtschaft ermittelt worden. Der Bodenwertanteil wird – aus Vereinfachungsgründen – nicht mit dem tatsächlichen Bodenwert des einzelnen Grundstücks angesetzt. Vielmehr ist der Bodenwert im Vervielfältiger mit durchschnittlichen Anteilen enthalten. Durch die Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten und des Bodenertragsanteils stehen Reinertrag und Rohertrag in einem bestimmten Verhältnis zueinander.[3] Deshalb war es möglich, die Reinertragsvervielfältiger in die auf die Jahresrohmiete anwendbaren Rohertragsvervielfältiger umzurechnen, so dass ein vereinfachtes Verfahren zur Ermittlung eines typisierten Reinertrags für die Massenbewertung gewonnen wurde.
Wegen der Einzelheiten zu den theoretischen Grundlagen des Ertragswertverfahrens s. Anm. 11–24.[4] Die Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten (s. Anm. 16 f.) schließt ihre Berücksichtigung in abweichender Höhe nach Lage des Einzelfalles aus.
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