Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Immobilienwertermittlungsverordnung 2010

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010^[2]) vom 19.5.2010 ist zum 1.7.2010 in Kraft getreten und hat nach mehr als 20 Jahren die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV^[3]) abgelöst (s. Rz. 13). Anlass für die Novellierung war die Tatsache, dass sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt durch neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitische Rahmenbedingungen wie z.B. den Beitritt der neuen Länder, den Stadtumbau, die Soziale Stadt sowie den demographischen und wirtschaftlichen Wandel tiefgreifend verändert hat. Auch die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und vor allem die stärkere Kapitalmarktorientierung der immobilienwirtschaftlichen Akteure beeinflusst das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt immer mehr und führt zu gestiegenen Anforderungen an die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Grundstücksbewertungen.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Im Unterabschnitt 3 der ImmoWertV ist das (modifizierte) Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV 2010 geregelt. Es beinhaltet die Grundsätze des Sachwertverfahrens nach den §§ 21 bis 25 WertV (s. Rz. 10). Der Begründung zur ImmoWertV 2010 ist zu entnehmen, dass der Verordnungsgeber jedoch versucht hat, das neue Sachwertverfahren durch eine straffere und besser gegliederte Fassung transparenter und anwenderfreundlicher zu gestalten.

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Im Gegensatz zum vorherigen Sachwertverfahren nach der WertV, bei dem die Wertminderung wegen Alters je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen gleichmäßig oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung vorzunehmen ist (vgl. § 23 Abs. 1 Satz 2 WertV), gilt nach § 23 ImmoWertV 2010 im Sachwertverfahren die gleichmäßige (lineare) Alterswertminderung als Regelfall. Ferner wurden die Vorschriften zu Baumängeln und Bauschäden (bisher § 24 WertV) und zur Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände (bisher § 25 WertV) in § 8 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 ImmoWertV 2010 zusammengefasst.

§ 8 ImmoWertV 2010 hat folgenden Wortlaut:

§ 8 Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

• 1. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
• 2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.

(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Die zum Sachwertverfahren ergangenen §§ 21 ff. des Unterabschnitts 3 der ImmoWertV 2010 haben folgenden Wortlaut:

§ 21 Ermittlung des Sachwerts

(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.

(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.

(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.

§ 22 Herstellungskosten

(1) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen.

(2) Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören au...