Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Triple-Net-Vereinbarungen

Rz. 169

^{[Autor/Stand]} Bei Triple-Net-Vereinbarungen übernimmt der Mieter neben der eigentlichen Miete auch die mit dem Grundstück verbundenen Nebenkosten, zu denen insbesondere die Instandhaltungskosten einschließlich der Instandhaltung von "Dach und Fach" gehören. Derartige Vereinbarungen sind in der Praxis in erster Linie bei Geschäftsraummieten anzutreffen. Nach der Begriffsbedeutung handelt es sich um eine dreifache Nettomiete, weil der Mieter neben Steuern und Abgaben auch die Kosten von Versicherungen und Betriebskosten sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt.

Rz. 170

^{[Autor/Stand]} Sofern der Mieter von den vorgenannten Kosten lediglich die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht trägt, verwendet man zum Teil auch den Begriff der Double-Net-Miete. Die Triple-Net-Miete ist kein rechtlicher, sondern ein wirtschaftlicher Begriff.

Rz. 171

^{[Autor/Stand]} Der Umfang der vom Mieter im Rahmen einer Triple-Net-Vereinbarung zu zahlenden Beträge geht somit über das normale Mietentgelt hinaus. Denn üblicherweise gehören weder die Instandhaltungs- noch die Instandsetzungskosten zum Umfang des Mietentgelts, weil der Mieter ohne Triple-Net-Vereinbarung regelmäßig nicht die Kosten für Reparaturen an Teilen des Gebäudes wie zum Beispiel, an der Fassade, am Dach, an Fenstern oder an tragenden Konstruktionen trägt. Insofern ergibt sich in rechtlicher Hinsicht die Schwierigkeit, eine Triple-Net-Miete individuell zwischen Vermieter und Mieter mit entsprechenden Klauseln rechtlich wirksam zu vereinbaren.

Rz. 172

^{[Autor/Stand]} Der Mieter wird einer Triple-Net-Vereinbarung nur dann zustimmen, wenn er seinerseits ebenfalls von der Vereinbarung profitiert. Daher wird der Mieter regelmäßig nur dann bereit sein, das Risiko der anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu übernehmen, wenn sich die laufenden Mietzahlungen entsprechend reduzieren. Somit profitiert der Mieter von einer Reduzierung der laufenden Kosten bei gleichzeitiger Übergabe des Risikos für anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Rz. 173

^{[Autor/Stand]} Bei der Bestimmung des Rohertrags des Grundstücks ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt maßgebend, das für die Benutzung des "bebauten Grundstücks" zu zahlen ist. Die Übernahme der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch den Mieter erhöht das Entgelt, das der Mieter für die Benutzung des Grundstücks zu zahlen hat. Denn nur die Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nach § 186 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht als Rohertrag anzusetzen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten. Sie gehören vielmehr neben den nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, den – nicht bereits durch Umlagen gedeckten – Betriebskosten und dem Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten, die nach § 187 BewG mit Erfahrungssätzen anzusetzen sind. Da die Gutachterausschüsse häufig keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stellen, dürften die Bewirtschaftungskosten in der Praxis im Regelfall mit den pauschalierten Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum Bewertungsgesetz abgezogen werden. Somit muss zunächst der Rohertrag einschließlich der für die Übernahme der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch den Mieter maßgebenden Beträge ermittelt werden. Erst danach erfolgt die pauschalierte Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, zu denen auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören.

Rz. 174

^{[Autor/Stand]} Nach Abschn. 15 Abs. 2 GV-Erlass vom 5.5.2009^[7] sind die vom Mieter im Rahmen von Triple-Net-Vereinbarungen getragenen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in die Jahresmiete einzurechnen. Der Ansatz dieser Kosten soll nach der Anweisung der Finanzverwaltung ggf. mit einem pauschalen Zuschlag erfolgen. Zu der Frage, wie der Zuschlag berechnet wird, nimmt die Finanzverwaltung in den gleich lautenden Erlassen keine Stellung.

Rz. 175

^{[Autor/Stand]} Allerdings hatte das Niedersächsische Finanzministerium bereits mit Erlass vom 19.8.2005^[9] keine Bedenken, wenn in den Fällen, in denen Instandhaltungskosten vom Mieter getragen werden, die vereinbarte Miete um bis zu 15 % erhöht wird. In einem weiteren Erlass vom 17.11.2005^[10] stellte das Niedersächsische Finanzministerium klar, dass der Prozentsatz lediglich als Orientierungsgröße anzusehen ist. Sofern das übernommene Instandhaltungsrisiko im Einzelfall hingegen erkennbar höher oder niedriger beziffert werden kann, ist diesem Umstand bei der Bemessung des Zuschlags entsprechend Rechnung zu tragen.

Rz. 176

^{[Autor/Stand]} Bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat, ergibt sich eine mit den Triple-Net-Vereinbarungen vergleichbare Problematik. Auch hier müsste an sich der nach § 186 Abs. 1 BewG anzusetzende Rohertrag um den Betrag erhöht werden, der auf die Übernahme der Schönheitsreparaturen entfällt. In der Praxis hat der Vermieter die Kosten der üblichen Schönheitsreparaturen insbesonder...