Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Anwendbarkeit der II. Berechnungsverordnung

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 19

^{^{[Autor/Stand]}} Teilweise sieht der Gutachterausschuss die Bewirtschaftungskosten der II. Berechnungsverordnung (II. BV) als regional üblich an und verwendet sie in seinem Ableitungsmodell für die Liegenschaftszinssätze. Dabei stellt sich die Frage, ob die Finanzverwaltung auch in diesen Fällen davon ausgehen kann, dass geeignete Erfahrungssätze des Gutachterausschusses vorliegen.

Rz. 20

^{^{[Autor/Stand]}} Die II. BV weist folgende Bewirtschaftungskosten aus:^{^[3]}

I. Verwaltungskosten nach § 26 Abs. 2 und 3 sowie § 41 Abs. 2 II. BV (zu Nr. 3.5.2.3 WertR):

bis 254,79 EUR	jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude
bis 304,64 EUR	jährlich je Eigentumswohnung, Kaufeigentumswohnung und Wohnung in der Rechtsform eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts nach § 41 Abs. 2 II. BV
bis 33,23 EUR	jährlich für Garagen oder ähnliche Einstellplätze

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat erhöht oder verringert hat.

II. Instandhaltungskosten nach § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV (zu Nr. 3.5.2.4 WertR):

bis 7,87 EUR/m[2]	Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurück liegt
bis 9,97 EUR/m[2]	Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurück liegt
bis 12,74 EUR/m[2]	Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurück liegt

Im Falle einer Modernisierung der baulichen Anlage, die zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer geführt hat, ist im Rahmen der Verkehrswertermittlung von einem fiktiven Baujahr (Bezugsfertigkeit) auszugehen.

Zu- und Abschläge:

abzüglich 0,22 EUR	jährlich je m[2] Wohnung, bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme iS des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der HeizkostenV
abzüglich 1,17 EUR	jährlich je m[2] Wohnung, wenn der Mieter die Kosten der kleinen Instandhaltung iS des § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV trägt
zuzüglich 1,11 EUR	jährlich je m[2] Wohnung, wenn ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist
zuzüglich bis 9,41 EUR	jährlich je m[2] Wohnung, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen iS des § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV trägt

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres nach Maßgabe des vorstehenden für die Verwaltungskosten maßgeblichen Grundsatzes.

Die Instandhaltungskosten, einschließlich Schönheitsreparaturen, für Garagen oder ähnliche Einstellplätze betragen:

bis 75,33 EUR

je Garagen- oder Einstellplatz im Jahr (§ 28 Abs. 5 II. BV)

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres nach Maßgabe des vorstehenden für die Verwaltungskosten maßgeblichen Grundsatzes.

III. Mietausfallwagnis nach § 29 Abs. 2 II. BV (zu Nr. 3.5.2.5 WertR):

Als Erfahrungssätze können angesetzt werden:

2 %	der Nettokaltmiete bei Mietwohn- und gemischt genutzten Grundstücken
4 %	der Nettokaltmiete bei Geschäftsgrundstücken

Rz. 21– 29

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

Rz. 30

^{^{[Autor/Stand]}} Die Finanzverwaltung betrachtet die Bewirtschaftungskosten nach der II. BV als geeignete Erfahrungssätze iS des § 187 Abs. 2 BewG, wenn die beiden nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Rz. 31

Die Anwendung der II. BV wird durch den Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht mit dem örtlichen Marktgeschehen begründet. Ein alleiniger Hinweis auf die Ansätze der II. BV im Modell zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes reicht nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht aus.

Rz. 32

Die Spannenangaben der II. BV sind nachvollziehbar konkretisiert worden. Davon ist auszugehen, wenn beispielsweise stets der Ansatz der o.g. Höchstwerte oder ein Verzicht auf die o.g. Zu- und Abschläge zu den Instandhaltungskosten vorgesehen ist. Weitere Alternativen wären die Vorgabe von Festwerten bzw. andere nachvollziehbare feste, konkret beschriebene Modellannahmen.

Rz. 33

^{^{[Autor/Stand]}} Sofern sich die Gutachterausschüsse lediglich auf die Bewirtschaftungskosten nach der II. BVO beziehen, kommt es regelmäßig zur Prüfung der beiden vorgenannten Voraussetzungen. Die Ergebnisse der Prüfung sind nicht immer völlig frei von Zweifeln. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Finanzämter in der Praxis versuchen werden, bei den Gutachterausschüssen die Angabe von Festwerten zu erreichen.

Rz. 34– 36

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[3] Stand 1.1.2008.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

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