Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Immobilienwertermittlungsverordnung 2021

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Die sog. Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021^[2]) vom 14.7.2021 ist zum 1.1.2022 in Kraft getreten und hat nach mehr als elf Jahren die bis dahin geltende sog. Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010^[3]) abgelöst (s. Rz. 19.2). Mit der neuen Verordnung soll lt. dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen stärker als bislang sichergestellt werden, dass insb. die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren) bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Zuvor waren materielle Vorgaben zur Ermittlung des Verkehrswerts sowie zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten in der ImmoWertV 2010 und in zahlreichen Richtlinien enthalten, die jedoch lediglich Empfehlungscharakter hatten. In die vollständig neu konzipierte ImmoWertV 2021 sind nun wesentliche Grundsätze der bisherigen Richtlinien integriert worden. Gegenüber der bisherigen Rechtslage sind inhaltliche Änderungen nur in beschränktem Umfang vorgenommen worden. Für weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen, sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden. Die diesbezügliche weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

Rz. 20.1

^{[Autor/Stand]} Im Teil 3, Abschnitt 3 der ImmoWertV 2021 ist das (modifizierte) Sachwertverfahren nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV 2021 geregelt. Der Begründung^[5] zur ImmoWertV 2021 ist zu entnehmen, dass die Neuregelung an die Stelle der bisherigen §§ 21 bis 23 ImmoWertV 2010 (s. Rz. 19) tritt und ergänzend Aussagen aus der Sachwertrichtlinie^[6] übernimmt.

Rz. 20.2

^{[Autor/Stand]} Zu den wesentlichen Änderungen gegenüber dem bisherigen Recht zählt, dass abweichend vom § 23 ImmoWertV 2010 nunmehr in § 38 ImmoWertV 2021 ein Alterswertminderungsfaktor eingeführt wurde. Hintergrund ist, dass die Alterswertminderung sich nicht nur auf die bundesweit durchschnittlichen Herstellungskosten beziehen darf, sondern auch den Regionalfaktor berücksichtigen muss. Dies ist nach den Empfehlungen der Bundesratsausschüsse vom 10.6.2021^[8] am einfachsten durch die Multiplikation mit einem Alterswertminderungsfaktor zu erreichen. Der Alterswertminderungsfaktor ist das Verhältnis des Zeitwerts zum Neuherstellungswert der baulichen Anlage. Ferner verwendet § 39 ImmoWertV 2021 anstelle des Begriffs "zutreffender Sachwertfaktor" den Begriff "objektspezifischer Sachwertfaktor".

Rz. 20.3

^{[Autor/Stand]} Die Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts sowie zur Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind in §§ 6 bis 8 ImmoWertV 2021 geregelt.

§§ 6 bis 8 ImmoWertV 2021 haben folgenden Wortlaut:

§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

(2) In den in Absatz 1 Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

• 1. die allgemeinen Wertverhältnisse;
• 2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.

(3) Die in Absatz 1 Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren gliedern sich in folgende Verfahrensschritte:

• 1. Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts;
• 2. Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts;
• 3. Ermittlung des Verfahrenswerts.

Bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts und des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts sind § 7 und § 8 Absatz 2 zu beachten; bei der Ermittlung des Verfahrenswerts ist § 8 Absatz 3 zu beachten.

(4) Der Verkehrswert ist aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

(1) Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt

• 1. im Vergleichswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und Indexreihen,
• 2. im Ertragswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen und Liegenschaftszinssätzen und
• 3. im Sachwertverfahren bei Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Sachwertfaktoren.

(2) Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung der Daten nach Absatz 1 auch durch eine Anpassung nach § 9 Absatz 1 Satz 2 nicht ausreichend berücksichtigen, ist zur Ermittlung des m...