Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. § 33 RBewDV: Grundstücke deren Bebauung abgeschlossen ist

§ 33 Grundstücke, deren Bebauung abgeschlossen ist

(1) Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete (§ 34) zu bewerten.

(2) Alle übrigen bebauten Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Lässt sich innerhalb bestimmter Bezirke für Geschäftsgrundstücke oder für eine Untergruppe von diesen (§ 35 Absatz 2) die Jahresrohmiete in der Regel unschwer ermitteln oder schätzen, so können die Oberfinanzpräsidenten bestimmen, dass die Grundstücke dieser Gruppe oder Untergruppe innerhalb des Bezirks mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten sind.

(3) Lässt sich in den Fällen des Absatzes 1 oder des Absatzes 2 Satz 2 ausnahmsweise die Rohmiete für ein Grundstück nur schwer ermitteln oder schätzen, so ist das Grundstück mit dem gemeinen Wert zu bewerten.

a) Tatbestand § 33 Abs. 1 RBewDV: Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken

Rz. 102

^{[Autor/Stand]} Absatz 1 legt für die Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken als Grundsatz eine Bewertung mit dem Vielfachen der Jahresrohmiete fest.

Rz. 103

^{[Autor/Stand]} Das Vielfache ist entsprechend der Regelung in § 35 durch die Oberfinanzpräsidenten festzulegen (s. § 35 RBewDV Anm. 129 ff. sowie zu § 129 Abs. 2 Nr. 3 BewG).

Rz. 104

^{[Autor/Stand]} Die Jahresrohmiete ergibt sich aus § 34 BewG.

Rz. 105

^{[Autor/Stand]} Zur Bewertung der Mietwohngrundstücke und der gemischt genutzten Grundstücke liegt ein gleichlautender Erlass von 19.1.1993 vor.^[5]

Rz. 106

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

b) Tatbestand § 33 Abs. 2 RBewDV: Regelmäßige Bewertung der anderen Grundstückshauptgruppen

Rz. 107

^{[Autor/Stand]} Für alle übrigen bebauten Grundstücke ist nach Absatz 2 der gemeine Wert anzusetzen. Dieser ergibt sich aus § 10 BewG-DDR. Dabei ist in den Fällen, in denen sich ein Verkaufspreis auf den 1.1.1935 nicht ermitteln lässt, im Wege des Sachwertverfahrens durch Zusammenrechnung von Grundstücks- und Gebäudewert zuzüglich des Werts der Außenanlagen der Gesamtwert zu ermitteln.^[8] Hierbei sind allerdings nicht die tatsächlichen Gebäudeherstellungskosten auf den Stichtag 1.1.1935 zu ermitteln. Da es für die Wertermittlung nach § 10 BewG-DDR nicht auf die besonders günstigen oder außergewöhnlich hohen Kosten der Herstellung sondern lediglich auf den Veräußerungspreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ankommt, sind die tatsächlich aufgelaufenen Kosten ohne Relevanz. Dies ergibt sich schon aus § 10 Abs. 1 BewG-DDR, wonach die persönlichen Verhältnisse unberücksichtigt bleiben müssen. Abzustellen ist daher auf die durchschnittlichen Herstellungskosten, wobei auf die Feststellung aus den gleichlautenden Ländererlassen zurückzugreifen ist.^[9]

c) Tatbestand § 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV: Ausnahmen bei der Bewertung der anderen Grundstückshauptgruppen

Rz. 108

^{[Autor/Stand]} Absatz 2 Satz 2 sieht als Ausnahme für die Geschäftgrundstücke eine Bewertung mit dem Vielfachen der Jahresrohmiete vor, wenn sich diese innerhalb bestimmter Bezirke unschwer ermitteln oder schätzen lässt und die Oberfinanzpräsidien von Ihrer Regelungskompetenz Gebrauch gemacht haben und für die betreffenden Bezirke eine Bewertung mit dem Vielfachen der Jahresrohmiete vorgesehen haben. In der Rechtsverordnung des Präsidenten des Landesfinanzamtes Berlin wurde von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

d) Tatbestand § 33 Abs. 3 RBewDV: Ausnahmsweise Bewertung mit dem gemeinen Wert

Rz. 109

^{[Autor/Stand]} Ausnahmsweise ist nach Absatz 3 auch für die Mietwohngrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke sowie die nach § 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV eigentlich mit dem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewertenden Grundstücke mit dem gemeinen Wert der gemeine Wert nach § 10 BewG-DDR anzusetzen. Relevant ist die beispielsweise bei Baumärkten oder Einkaufszentren, da es solche Gebäude 1935 noch nicht gab.

e) Ausnahmeregelung in § 131 BewG

Rz. 110

^{[Autor/Stand]} Eine weitere Ausnahme sieht § 131 BewG vor, der die Bewertung von Wohnungseigentum und Teileigentum, Wohnungserbbaurechten und Teilerbbaurechten regelt, die es in dieser Form in der DDR nicht gegeben hat (s. § 131).

f) Erlasse für die Bewertung der Einfamilienhäuser

Rz. 111

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung der Einfamilienhäuser im Beitrittsgebiet wurde detailliert durch gleichlautende Erlasse vom 6.11.1991, geändert durch Erlass vom 22.7.1994, geändert durch gleichlautende Erlasse von 17.12.2008^[14], geregelt. Dieser Erlass enthält in Tz. 3.2.2.3 eine umfangreiche Darstellung der möglichen Ermäßigungen des Gebäudenormalherstellungswerts, wenn ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder Gerüche, wegen sonstiger Grundstücksbelastung, wegen Bergschäden und Bergschadensgefahren und wegen behebbarer Baumängel oder Bauschäden in Betracht kommen.

Rz. 112

^{[Autor/Stand]} Allerdings ist die Aufzählung der Abschlagsgründe nach zutreffender Auffassung des BFH nicht abschließend.^[16] Dies ergibt schon aus der Textfassung, wonach die Aufzählung mit dem Wort "insbesondere" eingeleitet ist.

Rz. 113

^[Auto...