Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. Feststellung des Grundbesitzwerts für einen "Badepark"

Rz. 265

^{[Autor/Stand]} Die praktische Auswirkung der Maßgeblichkeit des Bodenrichtwerts bei der Ermittlung des Bodenwerts und des ertragsteuerlichen Werts für die Gebäude sowie die Entscheidung, in welchem Umfang Bauwerke als Betriebsvorrichtung zu behandeln und daher nicht in den Grundbesitzwert einzubeziehen sind, zeigt sich in dem BFH-Urt. v. 5.12.2007.^[2] Mit diesem Urteil hat der BFH bei einem Badepark entschieden, dass

• ein fehlender Bodenrichtwert nicht durch ein Sachverständigengutachten des Gutachterausschusses ersetzt werden kann,
• Schallschutzvorrichtungen in einem Badepark in einer besonderen Beziehung zur Raumnutzung stehen und nicht der Ausübung des Gewerbebetriebs des Badeparks dienen, so dass die Schallschutzvorrichtungen keine Betriebsvorrichtungen, sondern Bestandteil des Gebäudes sind,
• der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts einerseits nur durch ein sachgerechtes Bewertungsverfahren geführt werden kann und andererseits innerhalb des Bilanzwertverfahrens für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 nur für den Bodenwertanteil geführt werden kann.

Rz. 266

^{[Autor/Stand]} In dem Klagefall war ein Grundstück zu bewerten, auf dem ein "Badepark" mit Außen- und Hallenschwimmbecken, Sauna, Solarium und Gastronomie betrieben wurde. Da für diese Flächen keine bzw. lediglich Bodenrichtwerte für Ackerland/Grünflächen/Holzung ermittelt worden waren, erstellte der Gutachterausschuss des Katasteramts ein Verkehrswertgutachten zu den Bodenwerten. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert des Badeparks für Zwecke der Grunderwerbsteuer zum maßgeblichen Stichtag ausgehend von dem Bodenwert lt. Gutachterausschuss, von dem es gemäß § 147 Abs. 2 Satz 1 BewG einen Abschlag von 30 % vornahm, und ausgehend von den von der Klägerin erklärten Buchwerten zum Stichtag fest. Die Klägerin wendete dagegen ein, der Badepark sei ein Verlustbetrieb, der bei einer Veräußerung lediglich 1 DM wert sei. Dieser Wert stelle auch im Sachwertverfahren den Höchstwert für die Bewertung dar.

Rz. 267

^{[Autor/Stand]} Das FG^[5] wies die Klage im Wesentlichen ab. Es führte aus, das Grundstück "Badepark" gehöre zu den in § 147 BewG bezeichneten Sonderfällen. Es sei weder nach § 146 Abs. 2 BewG an die Badegäste vermietet noch lasse sich eine übliche Miete gem. § 146 Abs. 3 BewG ermitteln. Eine mietweise Überlassung einer bestimmten oder bestimmbaren Grundstücksfläche zum ausschließlichen Gebrauch oder Mitgebrauch durch einen oder mehrere Mieter liege dann nicht vor – was jedoch Voraussetzung für die Annahme eines Mietverhältnisses sei –, wenn dem Besucher einer Sport- oder Freizeiteinrichtung bzw. eines Schwimmbades deren/dessen Nutzung im Rahmen der allgemeinen Benutzerordnung ohne Ausschluss weiterer Besucher gestattet werde. Für Objekte der vorliegenden Art gebe es überdies wegen der Bebauung zu einem ganz speziellen Zweck, der eine anderweitige Nutzung ausschließe bzw. nur nach einem erheblichen Kostenaufwand erlaube, keinen Mietmarkt.

Rz. 268

^{[Autor/Stand]} Der vom Finanzamt deshalb folgerichtig gem. § 147 BewG als Summe der Werte des Grund und Bodens und der Gebäude ermittelte Grundbesitzwert wurde vom FG jedoch hinsichtlich der Einbeziehung des Werts der Schallschutzvorrichtungen in den ertragsteuerlichen Wert der Gebäude beanstandet, da diese zu den nicht zu berücksichtigenden Betriebsvorrichtungen i.S. des § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG gehörten. Im Unterschied zu den Fällen, in denen die Eigenschaft von Schallschutzmaßnahmen als Betriebsvorrichtung (z.B. in einer Diskothek oder einer Bar) verneint worden sei, weil dort die Schallschutzmaßnahmen lediglich zum Schutze Dritter nach immissionsschutzrechtlichen Vorschriften durchgeführt worden seien, diene – so das FG – die Schalldämmung im vorliegenden Fall dem Badebetrieb unmittelbar, weil hierdurch der Aufenthalt der Badegäste angenehm (evtl. auch erst erträglich) gemacht worden sei. Sie sei damit auch hier zwar der Gebäudenutzung als solcher, d.h. dem Aufenthalt der Gäste, förderlich. Diese Nutzung stelle aber gerade das Kernstück des Gewerbebetriebs "Badepark" dar.

Rz. 269

^{[Autor/Stand]} Vom FG abweichend beurteilte der BFH den Ansatz des Bodenrichtwerts und die Behandlung der Schalldämmung.

Rz. 270

^{[Autor/Stand]} Nach den Ausführungen des BFH bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke gem. § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG nach ihrer Fläche und dem um einen Abschlag ermäßigten Bodenrichtwert i.S. des § 196 BauGB. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse^[9] aufgrund der Kaufpreissammlung^[10] für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes zu ermitteln haben. Wie sich aus dem in § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG verwendeten Ausdruck "bestimmt sich" ergibt, sind die für die Bewertung unbebauter Grundstücke nach dieser Vorschrift maßgebenden Bodenrichtwerte für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich.^[11] Der Gutachter...