Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. Nicht preisgebundene Mieten

Rz. 233

^{[Autor/Stand]} Zur Bestimmung der üblichen Mieten dürfen nur Grundstücke herangezogen werden, die nicht preisgebunden vermietet sind. Demnach bleibt der öffentlich geförderte Wohnungsbau bei der Mietableitung außer Betracht. Dies gilt auch für Wohnungen im Beitrittsgebiet, die vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind und bis Ende 1997 preisrechtlich gebunden vermietet werden konnten. Für Wohnungen, die ab dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind, stehen Vergleichsobjekte mit einer nicht preisgebundenen Miete zur Verfügung. Dies zeigt beispielsweise der Berliner Mietspiegel für 1996. Allerdings ist dort für diese Wohnungen nur ein Mietwert für die einfache Wohnlage bei einer Wohnfläche von 60 m² bis unter 90 m² angegeben, und zwar mit 15,78 DM/m². Die anderen Stufen sind nicht besetzt, weil es dort an einer repräsentativen Anzahl von Vergleichsmieten fehlt. Dies macht die Problematik der Mietfindung im Beitrittsgebiet besonders deutlich. Für die gesamte Altbausubstanz mit einem Fertigungszeitpunkt vor dem 3.10.1990 kann bei der Ermittlung der üblichen Miete zumindest für die Jahre bis einschließlich 1997 auf keine Vergleichsobjekte zurückgegriffen werden. Bei den Neubauten ab dem 3.10.1990 ist die Zahl der für eine Mietableitung geeigneten Objekte ebenfalls begrenzt, so dass es schwierig ist, den Vorgaben des Gesetzgebers zu den mietbestimmenden Merkmalen nachzukommen.

Rz. 234

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat das Problem der üblichen Miete für Wohnungen, die vor dem 3.10.1990 bezugsfertig geworden sind, in der Weise gelöst, dass sie bei diesen Wohnungen auf die preisrechtlich gebundene Miete abgestellt hat. Zur Begründung für die – augenscheinlich vom Gesetzeswortlaut abweichende Auffassung – wird unter Rz. 36 der gleich lautenden Ländererlasse v. 28.5.1997^[3], deckungsgleich mit R 171 Abs. 3 Sätze 3 bis 5 ErbStR 1999, auf Folgendes hingewiesen:

"Für Wohnungen, die in den neuen Ländern vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind, war bis zum 31.12.1997 eine preisgebundene Miete zu zahlen (vgl. § 11 Abs. 2 Gesetz zur Regelung der Miethöhe). Aufgrund der Besonderheiten in den neuen Ländern können bei diesen Gebäuden wegen der Ausstattung, Bauart und des Alters noch erhebliche Wertunterschiede gegenüber Gebäuden mit nicht preisgebundenen Wohnungen bestehen. Daher ist es in entsprechenden Fällen nicht zu beanstanden, wenn die Wertminderungen bei der Ermittlung der üblichen Miete durch Rückgriff auf die Mieten für preisgebundenen Wohnraum berücksichtigt werden."

Die Finanzverwaltung behilft sich bei den Wohngrundstücken im Beitrittsgebiet bei Fertigstellung vor dem 3.10.1990 mit der Unterstellung, dass die vorhandene Bausubstanz auf dem Mietenmarkt nicht mehr hergibt, als das, was an preisrechtlich gebundener Miete vereinbart ist. Wenn dem so wäre, dürften sich die Mieten ab 1998 nach Wegfall der Mietpreisbindung kaum erhöhen. Hiervon scheint jedoch der Gesetzgeber und auch die Wohnungswirtschaft nicht auszugehen; denn ansonsten hätte es der Mietpreisfreigabe nicht bedurft. Christoffel^[4] schlägt als Alternative für die Mietableitung vor, auf die Miete für Wohngrundstücke, die nach dem 2.10.1990 bezugsfertig geworden sind, zurückzugreifen. Um den Unterschieden zu den älteren Wohngrundstücken Rechnung zu tragen, müssten von den Mieten für Neubauten erhebliche Abschläge gemacht werden, und zwar in der Größenordnung von 50 % bis 60 % bei Vorkriegsbauten und von 25 % bis 30 % bei Nachkriegsbauten.

Die Finanzverwaltung hat R 171 Abs. 3 Sätze 3 bis 5 ErbStR 1999 nicht in R 171 Abs. 3 ErbStR 2003 übernommen.

Rz. 235

^{[Autor/Stand]} Denkbar wäre es auch, sich am Wortlaut des Gesetzes auszurichten, der eine Bewertung in Sonderfällen vorsieht, wenn keine Möglichkeit besteht, die übliche Miete zu ermitteln. Dann würde sich der Grundstückswert aus dem Bodenwert, abgeleitet aus dem Bodenrichtwert vom 1.1.1996, und dem Gebäudewert, maßgebend ist hier der ertragsteuerliche Wertansatz, zusammensetzen. Für den Gebäudewert wäre der Ansatz nach dem D-Markbilanzgesetz zum 1.7.1990 abzüglich linearer AfA maßgebend. Dies würde zu merklich höheren Grundstückswerten führen als eine Ertragsbewertung unter Ansatz der preisgebundenen Miete.

Rz. 236

^{[Autor/Stand]} Ein weiteres Problem ergibt sich – zumindest für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 – im öffentlich geförderten Wohnungsbau in den Fällen, in denen Grundstücksteile innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums zeitweise nicht vermietet waren. Hier muss nach dem Gesetzeswortlaut die übliche Miete angesetzt werden, und zwar für den nicht preisgebundenen Wohnraum. Diese Miete ist i.d.R. höher als die tatsächlich vereinbarte Miete, für die wegen der öffentlichen Förderung eine Mietpreisbindung besteht. Um hier zu einem praktikablen Ergebnis zu kommen, hat sich die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgesichtspunkten dafür ausgesprochen, die übliche Miete aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.^[7] Der Steuerpflichtige wird gegen eine solche M...