Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten

a) Verwaltungskosten

Rz. 16

^{[Autor/Stand]}"Die vorgeschlagenen Pauschsätze hat der Schätzungsausschuss festgestellt (vgl. Gutachten S. 61 und 62), indem er die im Einzelfall ermittelten Verwaltungskosten der Jahresrohmiete gegenübergestellt hat. Dabei haben sich in den kleinen Gemeinden nur Pauschsätze von 1 vH der Jahrsrohmiete ergeben. Diese Sätze mussten erhöht und den Sätzen in den größeren Gemeinden angeglichen werden, weil es in den kleinen Gemeinden üblich ist, dass der Vermieter sein Grundstück selbst verwaltet und weil in den Pauschsätzen auch die vom Vermieter geleistete Verwaltungsarbeit berücksichtigt werden soll."

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008

b) Instandhaltungskosten

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} „Die Instandhaltungskosten sind ein besonders wichtiger Unkostenfaktor. Wegen ihrer Höhe beeinflussen sie den Ertragswert wesentlich stärker als die übrigen Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz zutreffender Instandhaltungskostenbeträge ist deshalb von besonderer Bedeutung.

Erfahrungsgemäß ist die Streuung der Mieten in Bezug auf ihre Höhe in Gemeinden gleicher Größe nicht so erheblich wie in Gemeinden unterschiedlicher Größe. In kleineren Gemeinden ist das Mietniveau niedriger als in größeren Gemeinden. Auch der tatsächliche Instandhaltungskostenaufwand ist in den einzelnen Gemeindegrößenklassen unterschiedlich, bedingt durch die unterschiedliche Ausstattung der Grundstücke. Diese Momente müssen bei der Ermittlung der Pauschsätze berücksichtigt werden. Durch Aufgliederung der Untersuchungsergebnisse in mehrere Gemeindegrößenklassen konnten ungerechtfertigte Auswirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden, so dass die nach den Pauschsätzen ermittelten Beträge nur unwesentlich von dem nach der Nutzfläche individuell festgestellten Instandhaltungskostenbedarf abweichen. Die Abweichungen bewegen sich lediglich im Rahmen der üblichen Schätzungsungenauigkeiten.

Wegen der Besonderheit des Ertragswertverfahrens sind zu den so ermittelten Instandhaltungskosten die Kosten für die Schönheitsreparaturen hinzugerechnet worden.”

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008

c) Mietausfallwagnis

Rz. 18

^{[Autor/Stand]}"Der Pauschsatz für das Mietausfallwagnis ist mit 2 vH der Jahresrohmiete angenommen worden. Der Schätzungsausschuß hat zwar in seinem Gutachten für Grundstücke in Gemeinden bis 5 000 Einwohner auf Grund tatsächlicher Feststellungen einen Pauschsatz von 1 vH der Jahresrohmiete für ausreichend gehalten. Gleichwohl ist bei Bildung der Gesamtpauschale ein Pauschsatz von 2 vH zugrunde gelegt worden, weil auch in den kleineren Gemeinden bei fortschreitender Sättigung des Wohnbedarfs das Mietausfallwagnis höher werden dürfte. Für die gemischtgenutzten Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 vH an der Jahresrohmiete in Gemeinden über 5 000 Einwohner ist der Pauschsatz auf 3 vH und für Geschäftsgrundstücke allgemein auf 4 vH erhöht worden. Diese Erhöhungen sind erforderlich, weil bei gewerblichen Räumen unter Umständen mit größeren Mietausfällen gerechnet werden muß."

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008

d) Betriebskosten außer Grundsteuer

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} „Betriebskosten sind Kosten, die durch Bewirtschaftung eines Grundstücks laufend entstehen. Hierzu gehören insbesondere die Kosten für Wasserversorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Hauswart, Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Treppenreinigung, Gartenpflege sowie die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks mit Ausnahme der Hypothekengewinnabgabe. Die Kosten für den Betrieb des Fahrstuhls, der zentralen Warmwasserversorgungsanlage und Heizungsanlage werden nicht berücksichtigt, weil die hiermit zusammenhängenden Beträge nach § 79 BewG auch aus der Jahresrohmiete ausgeschieden werden. Die Aufwendungen sind für jede Kostenart bei jedem Grundstück verschieden hoch; in kleineren Gemeinden sind manche Kosten nur sehr gering oder entfallen. Daraus erklärt sich, dass die Höhe der Betriebskosten bei den einzelnen Grundstücken schwankt. Untersuchungen haben ergeben, dass insbesondere die Grundsteuer als wichtigster Betriebskostenfaktor an diesen Schwankungen beteiligt ist. Die Grundsteuer ist deshalb aus den übrigen Betriebskosten herausgenommen und getrennt behandelt worden.

Die nach Ausscheiden der Grundsteuer noch bestehenden Schwankungen sind nicht so erheblich, dass sie nicht im Interesse der Vereinfachung des Ertragswertverfahrens in Kauf genommen werden können. Der Schätzungsausschuss hat seine Untersuchungen darauf ausgerichtet, Pauschsätze zu finden, die möglichst zutreffend sind, die gleichzeitig aber auch Härten für den Grundstückseigentümer nach Möglichkeit ausschließen. Bei allen untersuchten Grundstücken sind die tatsächlichen Betriebskosten, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Alter der Gebäude und Gemeindegrößenklassen, festgestellt worden. Für alle Grundstücksarten mit Ausnahme der Geschäftsgrundstücke sind die Pauschsätze der Höhe nach so ermittelt worden, dass bei der überwiegenden Zahl der Grundstücke die tatsächlichen Betriebskosten im Durchschnitt niedr...