Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 6. Nutzfläche in einem Mietwohngrundstück

Rz. 138

^{[Autor/Stand]} Bei einem Mietwohngrundstück können ebenfalls Nutzflächen vorhanden sein, die nicht Wohnzwecken dienen, wie beispielsweise ein gewerblich genutztes Ladenlokal. Derartige Gebäude gehören dennoch zur Grundstücksart Mietwohngrundstück, solange das Gebäude zu mehr als 80 % berechnet nach der Wohn-/Nutzfläche Wohnzwecken dient und kein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum ist. Das bedeutet, dass auch für die nicht zu Wohnzwecken genutzten Flächen eine Nettokaltmiete für die Gebäudeart Mietwohngrundstück zu bestimmen ist.

Rz. 139

^{[Autor/Stand]} Dabei gilt die Nutzfläche als Wohnfläche.^[3] Als maßgebende Wohnungsgröße wird die Nettokaltmiete für die unter 60 qm große Wohnungen angesetzt. Somit gelten bei Mietwohngrundstücken die nicht zu Wohnzwecken genutzten Nutzflächen als Wohnfläche und werden mit der Nettokaltmiete für kleine Wohnungen, also mit dem höchsten Wert, angesetzt.

Beispiel

Ein im Jahr 1999 errichtetes Mietwohngrundstück in Nordrhein-Westfalen verfügt über 3 kleine Wohnungen mit jeweils 30 m² Wohnfläche. Die Wohnfläche beträgt also insgesamt 90 m². Zusätzlich befindet sich im Erdgeschoss ein kleiner Verkaufsladen mit 15 m² Nutzfläche.

Die Miete ist in Abhängigkeit vom Land (Nordrhein-Westfalen), der Grundstücksart (Mietwohngrundstück), der Baujahrsgruppe und der Wohnungsgröße zu ermitteln. Dabei gilt die Nutzfläche für den Verkaufsladen als Wohnfläche, für die die Miete anzusetzen ist, die für Wohnungen unter 60 m² maßgebend ist.

a) Ermittlung der Miete

Die Miete für die Wohnfläche ist wie folgt zu ermitteln:

3 Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 60 m2, Wohnfläche insgesamt	90 m2
Monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 60 m2 laut Anlage 39 zum BewG	8,90 EUR pro m2
Jährliche Nettokaltmiete für die Wohnungen	9.612,00 EUR

Die Miete für den Laden ist wie folgt zu ermitteln:

Nutzfläche insgesamt	15 m2
Monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Nutzfläche für Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 60 m2 laut Anlage 39 zum BewG	8,90 EUR pro m2
Jährliche Nettokaltmiete für den Laden	1.602,00 EUR
Summe der jährlichen Nettokaltmiete	11.214,00 EUR

Rz. 140

^{[Autor/Stand]} Im Ergebnis zeigt sich, dass für das Mietwohngrundstück mit Laden im Vergleich zum voranstehenden Beispiel für ein Einfamilienhaus mit Arbeitszimmer trotz gleicher Wohn-/Nutzfläche die Berechnung der maßgebenden jährlichen Nettokaltmiete unterschiedlich erfolgt. Bei Mietwohngrundstück ist für die Nutzfläche stets die Nettokaltmiete anzusetzen, die für Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 60 m² maßgebend ist. Beim Einfamilienhaus wird die Nutzfläche dagegen der Wohnfläche hinzugerechnet, sodass sich im Einzelfall Verschiebungen hinsichtlich der Wohnungsgrößengruppe ergeben können, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts unterschiedlich auswirken.

Rz. 141– 142

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[3] Anlage 39, Teil I, zum BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022