Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / b) Einzelfälle

Rz. 57

^{[Autor/Stand]} In dem der BFH-Entscheidung v. 24.7.1985^[2] zugrunde liegenden Fall ging es um die Bewertung eines gemischt genutzten Grundstücks. Es handelte sich um ein stark verwinkelt und verschachtelt gebautes Grundstück mit einer Fläche von rund 1 050 qm, auf dem eine größere Anzahl von einzelnen Gebäuden und Anbauten unterschiedlicher Baujahre, Bauart und Bauausführung sowie unterschiedlicher Verwendungszwecke stand. Das Vorderhaus war 1956, das sog. Hinterhaus in der Zeit von 1870 bis 1947 errichtet worden.

Ein Teil war für gewerbliche Zwecke fremdvermietet, ein Teil eigengenutzt. Das Finanzamt ermittelte den Einheitswert für dieses Grundstück im Sachwertverfahren.

Das FG stellte den Einheitswert unter Anwendung des Ertragswertverfahrens fest. Der BFH ging in seinem zurückverweisenden Urteil von seiner Rechtsprechung aus, dass die Miete für die jeweilige Nutzungsart auch anhand vermieteter Grundstücke geschätzt werden könne, die nur jeweils eine der zu vergleichenden Nutzungsarten aufweisen. Dies setze aber voraus, dass innerhalb der Region vergleichbare Objekte vorhanden seien. Er teilte die Auffassung des FG nicht, dass das Fehlen der im Streitfall lediglich für Kontrollzwecke dienenden "üblichen Miete"die Anwendung des Sachwertverfahrens nicht rechtfertige. Denn die Prüfung, ob die – im Streitfall mit einem Autohaus – tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweiche, erfordere, eine Vergleichsmöglichkeit zu schaffen, um auszuschließen, dass jede beliebig vereinbarte Miete als Bewertungsgrundlage herangezogen werde. Das FG hätte deshalb dem Vorbringen des FA nachgehen müssen, dass vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen, oder auf eine entsprechende Ergänzung des Mietspiegels für gewerblich genutzte Räume vergleichbarer Art hinwirken müssen.

Ebenfalls über die Bewertung eines gemischt genutzten Grundstücks hatte das FG Rheinland-Pfalz in seinem rechtskräftigen Urteil v. 11.12.1991^[3] zu entscheiden. Es handelte sich um ein in den Jahren 1985/1986 mit einem Kostenaufwand von 1,64 Mio. DM errichtetes zweigeschossiges Sparkassengebäude. Im Erdgeschoss befanden sich im Wesentlichen die Kassenhalle, das Zweigstellenleiterbüro und der Betriebsbereich, im Kellergeschoss Archivräume, Sozialräume und der Tresorraum. Das Obergeschoss beherbergte zwei fremdvermietete Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 145 qm. Das FG ging zutreffend davon aus, dass das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten sei. Wenn auch für die beiden Wohnungen Mietwerte vorlägen, reiche dies nicht aus, um eine insgesamt zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln oder eine übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG zu schätzen. Im Streitfall fehle es an vergleichbaren vermieteten Objekten in Bezug auf den bankmäßig genutzten Gebäudeteil, welcher durch bankspezifische Gestaltungs- und Ausstattungsmerkmale geprägt werde. Nicht erforderlich sei, dass das Gebäude in allen Einzelheiten einer Bankhauptstelle gleichkomme. Das FG des Saarlandes^[4] befürwortete die Anwendung des Sachwertverfahrens bei einem gemischt genutzten Grundstück, das mit einem viergeschossigen Wohn- und Geschäftshaus nebst Lager- und Werkstattgebäuden sowie sieben Garagen bebaut war. Zwar sei der Einheitswert für gemischt genutzte Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 76 Abs. 1 Nr. 3 BewG). Jedoch sei nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BewG der Einheitswert von Grundstücken i.S.v. § 75 Abs. 1 Nr. 1–3 BewG in Einzelfällen nach dem Sachwertverfahren zu bewerten, wenn für sie weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden könne. Ein solcher Fall sei hier gegeben. Denn zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) seien nur die beiden Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss fremdvermietet gewesen, nicht dagegen die gewerblich genutzten Räume dieses Gebäudeteils sowie die Werkstatt- und Lagerräume im rückwärtigen Teil der Grundstückseinheit, welche damals vom Kläger im Rahmen seiner Einzelfirma genutzt worden seien.

Nach einem Urteil des FG München v. 10.11.1999^[5] sind Squashhallen und Fitness-Center nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten.^[6] Für solche Grundstücke lässt sich nach Auffassung des FG eine übliche Miete nicht schätzen, weil es sie zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 nicht gab. Auch eine Rückrechnung einer im Einzelfall erheblichen Zeit nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielten Miete sei nicht möglich.

Ein Schwimmbad-, Sauna- und Fitnessbereich im Untergeschoss eines Gebäudes mit Eigentumswohnungen, der als Teileigentum gestaltet ist und der an den Wohnbereich nicht angrenzt, ist als selbständige wirtschaftliche Einheit im Sachwertverfahren zu bewerten. Dabei ist der Raummeterpreis zugrunde zu legen, der bei der Bewertung des gesamten Gebäudes im Sachwertverfahren anzuwenden wäre.^[7]

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2018

[2] BFH v. 24.7.1985 – II R 147/77, BStBl. II 1986, 44.

[3] FG Rh.-Pf. v. 11.12.1991 – 7 K 2313/90, EFG ...