Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / d) Erläuterungen zu einzelnen Gruppen von Geschäftsgrundstücken

Rz. 44

^{[Autor/Stand]} Bei den in Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr angeführten Hotelgrundstücken handelt es sich im Allgemeinen um eigengenutzte Zweckbauten, die der Beherbergung dienen. Soweit diese Grundstücke nicht eigengenutzt sind, werden sie regelmäßig verpachtet, nicht aber vermietet. Dementsprechend beurteilt auch der Grundstücksmarkt den Verkehrswert von Hotelgrundstücken nicht auf der Grundlage des Ertrags, sondern nach dem Sachwert.^[2] Die Zahl der Gastbetten ist grundsätzlich unerheblich. Deshalb sind auch kleinere Hotels im Sachwertverfahren zu bewerten, es sei denn, dass die Beherbergung lediglich eine untergeordnete Rolle spielt.^[3] Maßgebend sind die Verhältnisse des Einzelfalles. Bei Grundstücken, die vorwiegend zu Restaurations- und Gasthauszwecken benutzt werden, wird es i.d.R. möglich sein, eine Jahresrohmiete (übliche Miete) zu ermitteln. Demgemäß ist ein Landgasthaus mit geringer Beherbergung im Ertragswertverfahren zu bewerten.^[4] Ein Gaststättengebäude ist dann als Hotelgrundstück im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn mehr als 22 % der Gesamtnutzfläche der Beherbergung dienen. Das Verhältnis der Flächen ist nach der tatsächlichen Gestaltung der Nutzflächen zu beurteilen. Die Fremdenzimmer sind nicht deshalb von untergeordneter Bedeutung, weil sie nur 5 % des Gesamtumsatzes des Unternehmens erbringen. Unter die Gruppe der Hotelgrundstücke fallen auch die Fremdenheime (Abschn. 16 Abs. 7 Satz 3 BewRGr).

Rz. 45

^{[Autor/Stand]} Warenhausgrundstücke i.S.d. Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr sind Grundstücke, die im Ganzen oder weit überwiegend dem Betrieb eines Einzelhandelsunternehmens dienen und die üblichen Ladengrundstücke (vgl. unten) an (Flächen-)Umfang übertreffen. Auf die Art des Betriebes kommt es hierbei nicht an. Als Warenhäuser sind auch die Kaufhäuser und Spezialkaufhäuser größeren Umfangs anzusehen, die der Art der von ihnen angebotenen Waren nach ein beschränkteres Angebot als die eigentlichen Warenhäuser haben (Abschn. 16. Abs. 7 BewRGr). Wie Warenhäuser sind auch Selbstbedienungsläden, z.B. Supermärkte, Verbrauchermärkte, zu behandeln. Demgegenüber sind die üblichen Ladengrundstücke im Ertragswertverfahren zu bewerten. Als übliche Ladengrundstücke sollen nach einer Verfügung der OFD Frankfurt/M. v. 18.12.1979^[6] eingeschossige Geschäftsgrundstücke mit Läden bis zu einer Verkaufsfläche von 300 qm angesehen werden. Diese Gruppe der üblichen Ladengrundstücke wird i.d.R. durch Vermietung oder Verpachtung genutzt, so dass, auch soweit es sich um Eigenläden handelt, die übliche Miete ohne besondere Schwierigkeiten zu ermitteln ist.

Rz. 46

^{[Autor/Stand]} Streitig ist die Bewertungsmethode bei sog. Einkaufszentren. Diese Grundstücksgruppe konnte bei der Vorbereitung des BewG noch keinen Eingang in die BewRGr (Abschn. 16 Abs. 7) finden, da Einkaufszentren erst in den siebziger Jahren und damit nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) entstanden sind.^[8] I.d.R. enthalten Einkaufszentren zahlreiche vermietete Einzelläden, Einkaufspassagen, in denen gelegentlich Werbeveranstaltungen und Ausstellungen mit dem Ziel, die Anziehungskraft des Einkaufszentrums zu erhöhen, stattfinden, sowie Besucherparkflächen und ggf. auch Büroetagen.^[9] Angesichts des Umstandes, dass die einzelnen Läden solcher Einkaufszentren im Allgemeinen vermietet sind, wird von Teilen der Literatur die Auffassung vertreten, dass grundsätzlich das Ertragswertverfahren anzuwenden sei und das Sachwertverfahren nur unter den Voraussetzungen des § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BewG in Betracht komme.^[10] Demgegenüber hat das FG Hamburg^[11] m.E. zutreffend die Auffassung vertreten, dass ein Einkaufszentrum einem Warenhausgrundstück i.S.v. Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr vergleichbar und deshalb im Sachwertverfahren zu bewerten sei. Die räumliche Aufteilung des Einkaufszentrums in einzelne Läden sowie deren Vermietung stehe der bewertungsrechtlichen Vergleichbarkeit mit einem Warenhaus nicht entgegen. Dieser Sichtweise hat sich der BFH im Grundsatz angeschlossen.^[12] Er führte aus, entgegen der Auffassung des Finanzamts könne der Einheitswert des Grundstücks nicht deshalb im Ertragswertverfahren geschätzt werden, weil sich für die Schätzung der Miete für jedes einzelne Geschäftslokal Vergleichswerte finden ließen. Denn das FG sei zutreffend davon ausgegangen, dass das Einkaufszentrum eine einem Warenhaus vergleichbare Funktion erfülle. Durch die solchen Einkaufszentren eigene Vermietungspraxis werde ein weit gefächertes Angebot sichergestellt. Darüber hinaus werde die Attraktivität solcher Zentren regelmäßig durch Werbemaßnahmen sowie Sonderveranstaltungen gesteigert. Ein derartiges Einkaufszentrum sei daher mit einem Geschäftsgrundstück mit lediglich unabgestimmt vermieteten Geschäftslokalen nicht vergleichbar.

Rz. 47

^{[Autor/Stand]} Ein Lichtspielhaus i.S.d. Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr liegt dann vor, wenn das Lichtspieltheater dem Gebäude das Gepräge gibt. Es ist daher ohne Belang, wenn sich in einem kleineren Teil des Gebäudes auch noch Büros und Läden befin...