Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Überblick über das Sachwertverfahren

Kommentar unter anderem enthalten im Haufe Steuer Office Excellence

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 26

^{^{[Autor/Stand]}} Im Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung nach §§ 189 ff. BewG wird der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert ermittelt. Der Bodenwert ist der nach § 179 BewG ermittelte Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks. Der Gebäudesachwert (s. § 190 BewG bis 31.12.2015 bzw. § 190 BewG bis 31.12.2022) ergibt sich für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 aus der Multiplikation der maßgebenden Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes (Gebäuderegelherstellungswert), vermindert um die im Ergebnis auf maximal 60 %^{^[2]} bzw. 70 %^{^[3]} begrenzte Alterswertminderung. Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 tritt anstelle der Alterswertminderung ein Alterswertminderungsfaktor, bei dem eine Mindest-Restnutzungsdauer von 30 % grds. nicht unterschritten werden kann (s. § 190 BewG ab 1.1.2023). Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben in der Summe den vorläufigen Sachwert. Dieser wird anhand der Wertzahl (s. § 191 BewG) an den gemeinen Wert angeglichen und ergibt sodann den Sachwert des Grundstücks (Grundbesitzwert).

Rz. 26.1

^{^{[Autor/Stand]}} Durch Art. 9 des Steueränderungsgesetzes 2015^{^[5]} vom 2.11.2015 wurde die Regelung des § 190 BewG i.d.F. bis 31.12.2015 zur Ermittlung des beim Sachwertverfahren maßgebenden Gebäudesachwerts erstmals geändert. Die geänderte Ermittlung des Gebäudesachwerts des § 190 BewG i.d.F. bis 31.12.2022 gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 bis zum 31.12.2022 (§ 205 Abs. 10 BewG).

Rz. 26.2

^{^{[Autor/Stand]}} Eine weitere Änderung hat die Norm des § 190 BewG durch Art. 19 JStG 2022^{^[7]} erfahren. Der § 190 BewG i.d.F. ab 1.1.2023 gilt gemäß § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023. Bezüglich der Einzelheiten vgl. die Rz. 29 f., 34 ff., 41.4 ff. sowie die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2015, Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 und Kommentierung zu § 190 BewG ab 1.1.2023.

Rz. 27

^{^{[Autor/Stand]}} Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert abgegolten. Nur in besonderen Ausnahmefällen sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen zu berücksichtigen (s. Rz. 39 ff.).

Rz. 28

^{^{[Autor/Stand]}} Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ist für die im Sachwertverfahren bewertete wirtschaftliche Einheit zulässig. Dabei ist der Nachweis – auch bei komplexeren Geschäftsgrundstücken mit zahlreichen Gebäuden – stets für die gesamte wirtschaftliche Einheit zu erbringen. Vgl. dazu auch Rz. 32 sowie die Kommentierung zu § 198 BewG.

Rz. 29

^{^{[Autor/Stand]}} Schematische Darstellung des Sachwertverfahrens für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 (Regelfall, ohne besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen)^{^[11]}:

Rz. 29.1

^{^{[Autor/Stand]}} Schematische Darstellung des Sachwertverfahrens für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 bis zum 31.12.2022 (Regelfall, ohne besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen)^{^[13]}:

Rz. 29.2

^{^{[Autor/Stand]}} Schematische Darstellung des Sachwertverfahrens für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 (Regelfall, ohne besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen)^{^[15]}: