Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Wertermittlung bei Wohnteil und Betriebswohnungen (Abs. 1)

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Betriebswohnungen und die Wohnung des Betriebsinhabers gehören zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Unabhängig von dieser Einstufung erfolgt die Wertermittlung jedoch nach den für die Bewertung von Wohngrundstücken des Grundvermögens geltende Vorschriften. § 167 Abs. 1 BewG verweist hier explizit auf die Vorschriften der §§ 182 bis 196 BewG und damit das allgemeine Bewertungsverfahren für das Grundvermögen. Damit sind auch die Abschnitte 11 bis 41 des AEBewGrV^[2] anzuwenden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Kommentierung von Mannek^[3] zu den vorgenannten Paragrafen verwiesen.^[4]

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Ausgenommen ist jedoch die Anwendbarkeit der Vorschriften der §§ 197 und 198 BewG. Dabei ist der Ausschluss des § 197 BewG, der die Wertermittlung bei Gebäuden und Gebäudeteilen, die dem Zivilschutz dienen, regelt, sachlich bedingt. Derartige Gebäude oder Gebäudeteile können bereits dem Grunde nach keine Betriebswohnungen oder Wohnteile eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sein. Ausgenommen ist allerdings auch § 198 BewG, der den Nachweis des gemeinen Wertes im Rahmen des Grundvermögens regelt. Auch dies ist sachgerecht, da über § 167 Abs. 4 BewG eine vergleichbare Regelung speziell für den Wohnteil und die Betriebswohnungen besteht.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Ein innerhalb des Wohnbereiches gelegenes häusliches Arbeitszimmer stellt unabhängig von der ertragsteuerlichen Behandlung bewertungsrechtlich lediglich einen Raum dar, der innerhalb der Nutzung zu Wohnzwecken ein dieser Nutzung nicht widersprechende Funktion zugewiesen ist.^[7]

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung des Wohnteiles hat nach der Systematik des Grundvermögens grundsätzlich im Vergleichswertverfahren^[9] zu erfolgen. Allerdings liegen für land- und forstwirtschaftliche Wohnhäuser im Regelfall keine Vergleichswerte vor. Damit bleibt als Alternative nur das Sachwertverfahren^[10]. Das Ertragswertverfahren des § 182 Abs. 3 BewG scheidet im Regelfall aus, da es sich bei dem hier zu beurteilenden Gebäudetyp in den meisten Fällen um Ein- oder Zweifamilienhäuser handeln dürfte, die von dieser Vorschrift nicht erfasst werden.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Das Sachwertverfahren ist auch dann anzuwenden, wenn der Wohnteil über mehr als zwei abgeschlossene Wohnungen verfügt. Diese Variante ist aber im Bereich der Land- und Forstwirtschaft ausgesprochen selten anzutreffen. Sie kann im Einzelfall vorliegen, wenn mehrere Generationen in einem Haus zusammenleben oder Familienangehörige eigene abgeschlossene Wohnungen bewohnen.

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Da auch für Betriebswohnungen nur in den seltensten Fällen Vergleichswerte vorliegen werden, erfolgt die Wertermittlung hier ebenfalls nach dem Sachwertverfahren. Ausnahmsweise kann das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen, wenn sich das zu bewertende Gebäude auf einer separaten Parzelle befindet und die Betriebswohnungen entgeltlich an Arbeitnehmer oder deren Familienangehörige vermietet sind. In diesem Fall handelt es sich um ein Mietwohngrundstück (vgl. § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG).

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Bei der Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils ist jedes Gebäude bzw. jeder Gebäudeteil gesondert zu betrachten. Dabei ist die Abgrenzung nach der Verkehrsauffassung vorzunehmen. Handelt es sich um ein freistehendes Bauwerk, erfolgt die Wertermittlung für das Wohnhaus bzw. die Wohnung des Altenteilers nach den Grundsätzen für Ein- und Zweifamilienhäusern. Befindet sich die jeweils zu bewertende Wohnung innerhalb eines Verbunds mit anderen Gebäuden oder Gebäudeteilen, sind die Grundsätze für die Bewertung von Wohnungseigentum maßgebend.^[14] Zur Verdeutlichung wird auf das Beispiel in H B 167.1 (3) ErbStH 2020 verwiesen.

Rz. 17– 19

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[2] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts v. 5.5.2009: Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teile des Bewertungsgesetzes (AEBewGrV), BStBl. I 2009, 590.

[3] In diesem Kommentar.

[4] Durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) v. 16.12.2022 (BGBl. I 2022, 2294 = BStBl. I 2023, 7) wurden die Vorschriften der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) angepasst. Dadurch ergeben sich i.d.R. höhere Werte für den Grundbesitz.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[7] H B 167.1 ErbStH 2011; BFH v. 9.11.1988 – II R 61/87, BStBl. II 1989, 135.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[9] § 182 Abs. 2 BewG i.V.m. § 183 BewG.

[10] § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG i.V.m. §§ 189 bis 191 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.01.2024

[14] R B 167....