Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Wertzahlen

Dr. Michael Knittel

Rz. 31

^{^{[Autor/Stand]}} Die Wertzahlen gemäß Anlage 43 stellen sich wie folgt dar:^{^[2]}

		Bodenrichtwert
Vorläufiger Sachwert		bis 100 EUR/m [2]	bis 300 EUR/m [2]	über 300 EUR/m [2]
bis	500.000 EUR	0,80	0,90	1,00
	750.000 EUR	0,75	0,85	0,95
	1.000.000 EUR	0,70	0,80	0,90
	1.500.000 EUR	0,65	0,75	0,85
	2.000.000 EUR	0,60	0,70	0,80
	3.000.000 EUR	0,55	0,65	0,75
über	3.000.000 EUR	0,50	0,60	0,70

Rz. 32

^{^{[Autor/Stand]}} Die Anwendung der Wertzahl orientiert sich in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert des Grundstücks gestaffelt an dem im Einzelfall bestehenden Bodenrichtwert. Die Verwendung von 7 Wertkategorien für den vorläufigen Sachwert sowie 3 Wertkategorien für den Bodenwert führt zu insgesamt 21 möglichen Wertkategorien.

Rz. 33

^{^{[Autor/Stand]}} Als Grundfall mit einer Wertzahl von 1,0 sieht der Gesetzgeber Grundbesitz mit einem vorläufigen Sachwert von max. 500.000 EUR bei einem Bodenrichtwert von größer als 300 EUR/qm an. Ausschließlich in diesem Fall kommt es nicht zu einer Reduzierung des vorläufigen Sachwerts im Hinblick auf den am Verkehrswert orientierten festzulegenden Wert. In allen übrigen Fällen, d.h. Grundbesitz mit einem vorläufigen Sachwert von größer als 500.000 EUR, unterstellt der Gesetzgeber, dass sich die aktualisierten Normalherstellungskosten für den Fall eines Verkaufes nicht vollständig realisieren lassen.

Rz. 34

^{^{[Autor/Stand]}} Die Wertzahlen enthalten keine Unterscheidung nach der konkreten Nutzung der Grundstücke, d.h. Geschäftsgrundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG i.V.m. § 249 Abs. 7 BewG), gemischt genutzte Grundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 2 BewG i.V.m. § 249 Abs. 8 BewG), Teileigentum (§ 250 Abs. 3 Nr. 3 BewG i.V.m. § 249 Abs. 6 BewG), sonstige bebaute Grundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 4 BewG i.V.m. § 249 Abs. 9 BewG).

Rz. 35

^{^{[Autor/Stand]}} Bei den Wertzahlen gemäß § 260 BewG i.V.m. Anlage 43 gelten für die Wertermittlung des Sachwerts die folgenden Grundsätze:

Sämtliche Wertzahlen reduzieren mit Ausnahme des Grundfalls (vorläufigen Sachwert von max. 500.000 EUR bei einem Bodenrichtwert von größer als 300 EUR/qm) den als Ausgangswert bestehenden vorläufigen Sachwert. Eine Erhöhung des vorläufigen Sachwerts kommt bei keiner einzigen Sachverhaltskonstellation in Betracht
Die Wertzahlen befinden sich in einer Bandbreite von 0,50–1,00
Die Wertzahlen erhöhen sich c.p. mit zunehmenden Bodenrichtwert
Die Wertzahlen vermindern sich c.p. mit zunehmenden vorläufigen Sachwert

Rz. 36

^{^{[Autor/Stand]}} Hinsichtlich des vorläufigen Sachwerts wird bei den Wertzahlen unterstellt, dass der Sachwert des Grundbesitzes mit zunehmendem vorläufigen Sachwert relativ abnimmt. Ursächlich dafür können alternativ bzw. kummulativ die im vorläufigen Sachwert berücksichtigten Normalherstellungskosten (Wertkomponente) bzw. die Bruttogeschossfläche (Mengenkomponente) sein. Im Ergebnis bedeutet dies die Annahme des Gesetzgebers, dass sich marktseitig ab einem Wert von 500.000 EUR eine Zunahme der Wert- bzw. Mengenkomponente alternativ bzw. kummulativ nicht vollständig in einem entsprechend erhöhten Marktwert widerspiegelt.

Rz. 37

^{^{[Autor/Stand]}} Demgegenüber führt eine Steigerung des Bodenrichtwerts unter Berücksichtigung der in Anlage 43 erfolgten Gruppenbildung dazu, dass sich die Wertzahl mit zunehmenden Wert des Bodenrichtwerts erhöht. Insoweit geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Bodenrichtwert in § 260 BewG i.V.m. Anlage 43 in Abhängigkeit von den Normalherstellungskosten nicht benannte Werteinflussgrößen (z.B. Lage eines Grundstücks) jedenfalls mittelbar berücksichtigt.

Rz. 38

^{^{[Autor/Stand]}} Die Verwendung von Wertzahlen in einer Bandbreite von 0,50–1,00 durch § 260 BewG i.V.m. Tabelle 43 führt im Ergebnis dazu, dass der durch § 258 BewG zu ermittelnde vorläufige Sachwert eine Wertobergrenze im Rahmen des Sachwertverfahrens gemäß § 258–260 BewG bildet, die durch Anwendung einer Wertzahl nicht mehr überschritten werden kann.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.05.2022

[2] Bewertungsgesetz (BewG), Anlage 43 (zu § 260) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 (Fundstelle: BGBl. I 2019, 1849).

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.05.2022

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