Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 260 Wertzahlen

A. Grundaussagen der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Die Gesetzesbegründung zu § 260 BewG lautet:^[2]

„... Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt einschließlich der regionalen Baupreisverhältnisse ist der im Wesentlichen nur kostenorientierte vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen (Marktanpassung). Hierzu ist der vorläufige Sachwert bei der Verkehrswertermittlung mit dem zutreffenden Sachwertfaktor zu multiplizieren, der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt wird (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 BauGB i. V. m. § 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV).

Im typisierten – vereinfachten – Sachwertverfahren nach §§ 258 bis 260 BewG werden marktübliche Sachwertfaktoren als Wertzahlen gesetzlich vorgegeben (Anlage 43 zum BewG) ...”

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Zur Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt sind die in Anlage 43 zum BewG gesetzlich typisierend in Abhängigkeit der Höhe des vorläufigen Sachwerts vorgegebenen Wertzahlen anzuwenden.^[4] Das Ergebnis der Anpassung ist der für Zwecke der Grundsteuer maßgebliche Wert des Grundsteuerwertes.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Absicht des Gesetzgebers zur Anpassung von Grundbesitzwerten durch Wertzahlen an die allgemeinen Wertverhältnisse steht im Einklang mit einer Orientierung der Grundbesitzwerte für Zwecke der Grundsteuer an den Verkehrswerten. Der Gesetzgeber hat diesem Umstand dadurch Rechnung getragen, dass die für Anpassungszwecke zu verwendende Wertzahl sich in der Bandbreite 0,5–1,0 bewegt.^[6] Die Regelung des § 260 BewG nimmt bei den zu verwendenden Wertzahlen keine Differenzierung zwischen der Anschaffung bzw. der Herstellung von bebautem Grundbesitz vor. Es wird ohne Weiteres davon ausgegangen, dass sich beide Alternativen parallel in den unterschiedlichen Marktphasen entwickeln. Zu berücksichtigen ist, dass die seitens der Gutachterausschüsse ermittelten Wertzahlen ausschließlich auf tatsächlich erfolgte Verkäufe zurückgehen. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die Wertentwicklung bezüglich der Kaufpreise für bebauten Grundbesitz einerseits und die Herstellungskosten für die Bebauung voneinander abweichen. Wesentlich ist dabei der Gedanke, dass ein potentieller Erwerber eines Grundstücks als maximalen Preis für einen Grundbesitz grundsätzlich nur den aktuellen Bodenrichtwert zzgl. der aktuell aufzuwendenden Herstellungskosten zu zahlen bereit ist. Hinsichtlich des Erwerbs eines Hauses kann dieser Wert im Fall eines Verkäufermarktes darüber hinaus gehen.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} § 260 BewG unterstellt mit der dort verwendeten Bandbreite an Wertzahlen, dass der gemäß §§ 258 f. BewG ermittelte vorläufige Sachwert vom gemeinen Wert, d.h. dem Verkehrswert, in relevanter Weise abweicht. Konkret bedeutet dies, dass der Gesetzgeber in der Regelung von einem im Verhältnis zum gemeinen Wert höheren normalisierten vorläufigen Sachwert ausgeht. Durch die Verwendung einer Wertzahl (Prozentsatz) auf den Sachwert wird die als erforderlich angesehene Anpassung an den niedrigeren gemeinen Wert erreicht. Eine individuelle Wertermittlung anhand von Kaufpreisen oder eine Bewertung der Grundstücke durch unmittelbaren Preisvergleich mit Veräußerungspreisen für stichtagsnah verkaufte Objekte ist nicht möglich.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die gesetzliche Regelung zum Grundbesitzwert ist entsprechend der für den Einheitswert geltenden Vorgängervorschrift des § 90 BewG kurz gehalten. Maßgeblich wird die Ausgestaltung der gesetzlich vorgesehenen Anpassung des vorläufigen Sachwerts des Grundstücks durch die in Anlage 43 zu § 260 BewG zur Multiplikation vorgegebenen Koeffizienten, sog. Wertzahl, bestimmt. Seitens des Steuerpflichtigen besteht keine Möglichkeit, gegen die die Wertzahlen im Einzelnen mit Rechtsmitteln vorzugehen.

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Eine regelmäßige Aktualisierung der Wertzahlen wird durch das BewG ausdrücklich nicht vorgeschrieben. Unabhängig davon ist nach Ansicht der Finanzverwaltung die Bestimmung der Wertzahl nach Anlage 43 (zu § 260 BewG) regelmäßig anhand des für die Lagequalität prägenden Bodenrichtwerts vorzunehmen.^[10] Dies soll in der Regel der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone sein, in welcher das Gebäude belegen ist.^[11] Nach Ansicht der Finanzverwaltung soll dazu der in der Regel höhere Bodenrichtwert verwendet werden.^[12] Zulässig soll es auch sein, einen nach Flächenanteilen gewichteten Bodenrichtwert anzusetzen.^[13]

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Nach Ansicht der Finanzverwaltung soll dies für den Bodenwert nach § 247 Abs. 3 BewG umgerechnet in Euro/Quadratmeter entsprechend gelten.^[15] Diese Vorgabe gilt in dem Ausnahmefall, dass für das zu bewertende Grundstück keine Bodenrichtwert durch den lokalen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt worden ist und ein zu verwendender Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke gemäß § 247 Abs. 3 BewG ermittelt wird.

Rz. 8

^[Aut...