Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / c) Betriebskosten, die durch Umlagen gedeckt sind

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 48

^{^{[Autor/Stand]}} Nach der ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung des § 186 Abs. 1 Satz 2 BewG sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, bei der Ermittlung des Rohertrags des Grundstücks nicht anzusetzen. Diese nicht anzusetzenden Umlagen sind nicht zu verwechseln mit den Bewirtschaftungskosten iS des § 187 BewG, die mit Erfahrungssätzen vom Rohertrag abzuziehen sind.

Rz. 49

^{^{[Autor/Stand]}} Zu den Betriebskosten gehören die Beträge, die nach § 27 II. BV oder § 2 BetrKV^{^[3]} neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können. Dabei handelt es sich um die so genannten umlagefähigen Betriebskosten.

Rz. 50

^{^{[Autor/Stand]}} Je nach den vertraglichen Vereinbarungen im Einzelfall können die umlagefähigen Betriebskosten separat mit dem Mieter abgerechnet werden oder ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten sein. Sofern die Betriebskosten separat mit dem Mieter abgerechnet werden, gehören die Kosten nicht zum Rohertrag. Sind die Betriebskosten dagegen ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie herauszurechnen.

Rz. 51

^{^{[Autor/Stand]}} Betriebskosten können auch pauschal verlangt werden. In diesen Fällen wird in der Praxis regelmäßig darauf verzichtet, eine konkrete Abrechnung mit dem Mieter vorzunehmen. Die Finanzverwaltung setzt hier die Erfassung der pauschal erhobenen Betriebskosten im Entgelt voraus. Allerdings müssen zur Kompensation die tatsächlich angefallenen Betriebskosten zur Ermittlung des Rohertrags abgezogen werden.

Rz. 52

^{^{[Autor/Stand]}} Kosten, die für die Instandsetzung eines Grundstücks aufgewendet werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Hierbei handelt es sich um Bewirtschaftungskosten, die erst im Rahmen des § 187 BewG berücksichtigt werden können. Das Gleiche gilt für Verwaltungskosten oder für das Mietausfallwagnis.

Rz. 53

^{^{[Autor/Stand]}} Somit gehören insbesondere folgende Beträge zu den Betriebskosten, die nicht im Rohertrag zu erfassen sind:

Laufende Kosten des Grundstücks; dazu gehört im Wesentlichen die Grundsteuer.
Kosten der Wasserversorgung einschließlich der Kosten der Eichung.
Kosten der Entwässerung, zu denen die Gebühren der Gemeinden für die Haus- und Grundstücksentwässerung sowie die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage sowie die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe gehören.
Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage einschließlich der Kosten für die Eichung.
Kosten der Warmwasserversorgung.
Kosten des Betriebs von Personen- oder Lastenaufzügen.
Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu denen auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsaugeanlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung gehören. Allerdings sind die Kosten für Winterstreumaterial sowie die Kosten für die Anschaffung von Reinigungsgeräten keine umlagefähigen Betriebskosten.
Kosten für die Haus- oder Gebäudereinigung sowie für die Ungezieferbekämpfung. Kosten für Putzmittel und Reinigungsgeräte dürfen dagegen nicht als umlagefähige Betriebskosten abgerechnet werden.
Kosten der Gartenpflege, zu denen weder Ersatzbeschaffungen noch Reparaturkosten für Geräte gehören. Auch die Instandhaltung von Spielgeräten ist nicht umlagefähig.
Die Kosten der Beleuchtung. Der Ersatz von Leuchtmitteln führt nicht zu umlagefähigen Betriebskosten.
Die Kosten der Schornsteinreinigung.
Die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen sowie Beiträge für eine Hagelzusatzversicherung sowie für eine Erdbebenversicherung.
Die Kosten für den Hauswart einschließlich der Sozialbeiträge und geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Nicht umlagefähig sind dagegen Kosten, die für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung entstehen.
Kosten für den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, wobei eine Umlage nur auf die tatsächlichen Benutzer erfolgen darf.
Sonstige Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen (beispielsweise Sauna, Schwimmbad), soweit die Anlagen allen Mietern zur Verfügung stehen.

Rz. 54

^{^{[Autor/Stand]}} Eine vergleichende Gegenüberstellung der Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 II. BV und der Betriebskosten nach § 2 BetrKV^{^[9]} ergibt sich aus § 146 BewG Anm. 124.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[3] Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung, BetrkV) v. 25.11.2003, BGBl. I 2003, 2346 (2347).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[9] Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskost...

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