Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Ausgewiesenes Bauland

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Nach § 159 Abs. 3 BewG sind land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, die in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen sind, stets als Grundvermögen zu bewerten, sofern ihre sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebietes in benachbarten Bereichen begonnen oder schon durchgeführt worden ist. Folglich ist die Ausweisung in einem Bebauungsplan allein nicht entscheidend; es müssen vielmehr weitere Faktoren hinzukommen.^[2]

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Die Festsetzung in einem Bebauungsplan ist aber Grundlage der Regelung. Von einer entsprechenden Festsetzung ist allerdings erst dann auszugehen, wenn es sich um eine verbindliche kommunale Satzung handelt.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Das setzt die Rechtskraft des Bebauungsplanes voraus. Noch in der Aufstellung befindliche Bebauungspläne lösen ebenso wie Flächennutzungspläne, die von ihrer rechtlichen Ausgestaltung her kein Baurecht beinhalten, die Rechtsfolgen des § 159 Abs. 3 Satz 1 BewG nicht aus.^[5] Andererseits ist die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung der entsprechenden Flächen durch den Inhaber des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ebenso unbeachtlich wie die Bebaubarkeit durch den Eigentümer selbst und dessen "Bauwille".^[6]

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Neben der rechtsverbindlichen Ausweisung als Bauland muss allerdings auch die sofortige Bebauung gesichert sein. Die sofortige Bebaubarkeit einer Fläche i.S. des § 159 Abs. 3 BewG setzt nicht voraus, dass das Grundstück an einer ausgebauten Straße liegt oder Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz hat. Es reicht aus, wenn die Fläche über einen festen Weg erreichbar und die Bebauung unter Einsatz von modernen Maschinen möglich ist. Andererseits schließen besondere Umstände in Einzelfällen durchaus eine Bebauung tatsächlich aus. Diese Besonderheiten können sich sowohl aus dem Zuschnitt oder der Größe der Fläche aber auch aus bestimmten Merkmalen der Bodenbeschaffenheit ergeben.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Umstände, die einer Bebauung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht entgegenstehen, negieren die Ausweisung im Bebauungsplan. Allerdings dürften derartige Fallgestaltungen in der Praxis sehr selten vorkommen, da im Rahmen der Aufstellung der entsprechenden Bauleitplanungen solche Umstände bereits berücksichtigt werden. Dennoch kann der Fall eintreten, dass erst nach Rechtskraft des Bebauungsplanes Umstände bekannt werden, die eine Bebauung faktisch verhindern. So können z.B. eine erst später entdeckte Altlast oder ungünstige Bodenverhältnisse tatsächliche Bauhindernisse darstellen. Ebenso kann die Topographie des überplanten Geländes oder ein nicht korrigierbarer Grundstückszuschnitt die Bebauung faktisch verhindern.

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} Rechtliche Hindernisse sind eher unwahrscheinlich, da gerade dieser Bereich ja im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes einen Schwerpunkt der Prüfung bildet und alle infrage kommenden Träger öffentlicher Belange gehört werden. Dennoch können sich im Einzelfall und insbesondere bei älteren und noch nicht zur Ausführung gelangten Bebauungsplänen durch Änderungen gesetzlicher Vorgaben auch rechtliche Hindernisse ergeben. In diesen Fällen wird die betroffene Kommune allerdings regelmäßig prüfen, ob eine Aufhebung oder zumindest Anpassung des Bebauungsplanes an die neue Rechtslage erforderlich ist.

Rz. 40

^{[Autor/Stand]} Trotz Ausweisung in einem Bebauungsplan und der Möglichkeit der sofortigen Bebauung kommt die Bewertung der entsprechenden Flächen als Grundvermögen nur dann in Betracht, wenn innerhalb des Plangebietes in benachbarten Bereichen bereits Bautätigkeit festzustellen ist. Entscheidend sind damit das Plangebiet selbst und nicht etwa angrenzende Baugebiete. Auch innerhalb des Plangebietes ist zu differenzieren.

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Insbesondere bei der Ausweisung größerer Baugebiete in einem Bebauungsplan erfolgt die Aufschließung der entsprechenden Gebiete nicht immer in einem Zuge. So ist es denkbar, dass die für eine Bebauung notwendige Erschließung erst in einem Teilbereich des Bebauungsplanes durchgeführt und die weitere Erschließung des Plangebietes z.B. wegen fehlender Nachfrage nach Baugrundstücken, zurückgestellt wird. Hier wird man jeweils auf den Einzelfall abstellen müssen.

Rz. 42

^{[Autor/Stand]} Zu beachten ist, dass in den Fällen, in denen eine Bewertung als Grundvermögen nach § 159 Abs. 3 BewG ausscheidet, immer noch zu prüfen ist, ob nicht § 159 Abs. 1 BewG einschlägig ist. Im Regelfall muss davon ausgegangen werden, dass mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes auch eine Nutzungsänderung der land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienenden Flächen in absehbarer Zeit verbunden ist. In einem dritten Schritt muss dann allerdings geprüft werden, ob die Schutzwirkung des § 159 Abs. 2 BewG eintritt.

Rz. 43

^{[Autor/Stand]} Die zwingende Regelung zur Bewertung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen als Grundvermögen gilt nicht für die eigentliche Hofstelle des Betriebsinhabers. Diese bleibt land- und forstwirtschaf...