Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / G. Bewertung des belasteten Grundstücks

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 30

^{^{[Autor/Stand]}} Die Bewertung eines mit einem fremden Gebäude bebauten (belasteten) Grundstückens ist in § 195 Abs. 3 BewG geregelt. Demnach ergibt sich der Grundbesitzwert des belasteten Grundstücks aus der Summe des auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Bodenwerts (§ 179 BewG) und des über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Entgelts.

Rz. 31

^{^{[Autor/Stand]}} Maßgeblich für die Bewertung des belasteten Grundstücks ist die Sicht eines möglichen Erwerbers. Dieser würde für das belastete Grundstück im Regelfall nur den auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Bodenwert zuzüglich der kapitalisierten Nutzungsentgelte zahlen wollen. Damit wurden bei der Bewertung des belasteten Grundstücks die Grundsätze zur Ermittlung des Bodenwertanteils eines Erbbaugrundstücks übernommen (vgl. § 194 Abs. 3 BewG).

Rz. 32

^{^{[Autor/Stand]}} Die Abzinsung des Bodenwerts erfolgt nach Anlage 26 zum BewG^{^[4]}. Der maßgebliche Abzinsungsfaktor ergibt sich dabei in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses. Wird vom örtlichen Gutachterausschuss kein Liegenschaftszinssatz ermittelt, ist auf den typisierten Zinssatz nach § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG zurückzugreifen. Dieser beträgt:

3 % für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentumsrechte, die wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet sind,
5 % für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentumsrechte, die nicht wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet sind,
5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,
6 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
6,5 % für Geschäftsgrundstücke und Teileigentumsrechte.

Rz. 33

^{^{[Autor/Stand]}} Die Kapitalisierung des Entgelts erfolgt nach Anlage 21 zum BewG^{^[6]} unter Anwendung des vorgenannten Zinssatzes und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts. Maßgebliches Entgelt ist das am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte jährliche Entgelt (Pachtzins), das für die Überlassung des Grund und Bodens zu zahlen ist. Auf das tatsächlich gezahlte Entgelt kommt es nicht an.

Rz. 33.1

^{^{[Autor/Stand]}} Ist das Nutzungsentgelt während der Laufzeit des Nutzungsrechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart, kann aus Vereinfachungsgründen – analog zum Erbbaugrundstück^{^[8]} – ein durchschnittlicher Jahresertrag aus den insgesamt noch nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Nutzungsentgelten in Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Nutzungsrechts ermittelt und der Bewertung zugrunde gelegt werden.

Rz. 34

^{^{[Autor/Stand]}} Beim belasteten Grundstück ist – im Gegensatz zum Erbbaugrundstück (vgl. § 194 Abs. 4 BewG) – kein Gebäudewertanteil zu berücksichtigen^{^[10]}. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn zum Ablauf des Nutzungsrechts der Zeitwert des Gebäudes/der Gebäude dem Eigentümer des belasteten Grundstücks teilweise entschädigungslos zufällt.

Zur Bewertung eines belasteten Grundstücks vgl. das entsprechende Beispiel unter Rz. 41.