Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Kapitalisiertes Nutzungsentgelt

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 162

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der Bewertung des belasteten Grundstücks ist dem über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts abgezinsten Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG (vgl. Rz. 150) nach § 195 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 195 Abs. 7 BewG das ebenfalls über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Nutzungsentgelt hinzuzurechnen.

Rz. 163

^{^{[Autor/Stand]}} Maßgebendes Nutzungsentgelt ist gem. § 195 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BewG das am Bewertungsstichtag zu zahlende Nutzungsentgelt, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. Dabei ist stets auf die am Bewertungsstichtag bestehenden vertraglichen Vereinbarungen abzustellen, d.h. auf das gezahlte Nutzungsentgelt kommt es nicht an^{^[3]}. Sind Nutzungsentgelte während der Laufzeit des Nutzungsrechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart (z.B. bei Sonderzahlungen oder gestaffeltem Nutzungsentgelt), kann aus Sicht der Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen ein durchschnittlicher Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Nutzungsentgelten in Abhängigkeit von der Restlaufzeit gebildet werden. Dabei werden die künftigen Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln (bspw. Anknüpfung der Nutzungsentgelte an den Verbraucherpreisindex) nicht berücksichtigt. Vgl. hierzu ergänzend auch Rz. 89 ff.

Rz. 164

^{^{[Autor/Stand]}} Das vertraglich vereinbarte jährliche Nutzungsentgelt ist über die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit des Nutzungsrechts mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.

Rz. 165

^{^{[Autor/Stand]}} Für die Kapitalisierung ist somit zum einen auf die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit des Nutzungsrechts abzustellen^{^[6]}. Damit wird verfahrensvereinfachend zugunsten des Steuerpflichtigen auf eine Interpolation bei Anwendung der Anlage 21 zum BewG verzichtet; die Vervielfältiger sinken mit abnehmender Laufzeit.

Rz. 166

^{^{[Autor/Stand]}} Für die Anwendung des Vervielfältigers nach der Anlage 21 zum BewG sind neben der Restlaufzeit des Nutzungsrechts zum anderen die von den Gutachterausschüssen für jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG maßgebend. Soweit von den Gutachterausschüssen keine derartigen Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, sind die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG anzuwenden (vgl. Rz. 79). Für nicht in der Anlage 21 zum BewG aufgeführte Zinssätze ist der Abzinsungsfaktor nach der dort angegebenen Formel zu berechnen und auf zwei Nachkommastellen kaufmännisch zu runden.

Rz. 167

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes bzw. der maßgebenden Grundstücksart zur Kapitalisierung des Nutzungsentgelts soll nach den Vorgaben der Finanzverwaltung ebenfalls die zu den unbebauten Erbbaurechten ergangene Regelung entsprechend gelten^{^[9]}. Vgl. hierzu sowie zu der dazu geäußerten Kritik Rz. 153 und 154.

Rz. 168

^{^{[Autor/Stand]}} Beträgt die Restlaufzeit des Nutzungsrechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger mit einem Wert von 0 (Null) zu berücksichtigen. In diesen Fällen wird somit kein kapitalisiertes Entgelt bei dem Wert des mit dem fremden Gebäude belasteten Grundstücks berücksichtigt. Dies erscheint vor dem Hintergrund der nur noch kurzen Restlaufzeit des Nutzungsrechts und dem auslaufenden Anspruch auf das Nutzungsentgelt auch gerechtfertigt.

Rz. 169

^{^{[Autor/Stand]}} Liegt ein immerwährendes Nutzungsrecht vor, entspricht der Vervielfältiger dem Kehrwert des anzuwendenden Liegenschaftszinssatzes. Da in diesen Fällen kein abgezinster Bodenwert zu berücksichtigen ist (vgl. Rz. 156), bestimmt sich der Grundbesitzwert des belasteten Grundstücks bei immerwährenden Nutzungsrechten regelmäßig nur aus dem kapitalisierten Nutzungsentgelt.

Rz. 170

^{^{[Autor/Stand]}} Durch die aufgenommenen Regelungen für immerwährende Nutzungsrechte in § 195 Abs. 6 Satz 3 und Abs. 7 Satz 3 BewG ist die Bewertung der entsprechend belasteten Grundstücke nunmehr gesetzlich geregelt worden. Damit sind die im alten Recht noch bestehenden Unklarheiten für entsprechende Fälle bei den Grundbesitzbewertungen mit Bewertungsstichtag ab 1.1.2023 ausgeräumt. Vgl. hierzu auch § 195 BewG bis 31.12.2022, Rz. 36 und 37.