Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Neukonzeption durch das JStG 2007

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Eine gegenüber der bisherigen Rechtslage nach § 148 BewG (bis 2006) umfassende Neuregelung erfährt die Bewertung der Erbbaurechtsfälle aufgrund der Regelungen des Art. 18 des Jahressteuergesetzes 2007^[2]. Die Bundesregierung begründete die Änderungen des Bewertungsgesetzes im Allgemeinen^[3] wie folgt:

"Die Änderung der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung sind erforderlich, weil die Bindung an die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996, die bisher in § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG vorgeschrieben ist, nach § 138 Abs. 4 BewG bis zum 31. Dezember 2006 befristet ist. Sie berücksichtigt zugleich die einschlägige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Eine grundsätzliche Neuausrichtung der Ermittlung der Grundbesitzwerte ist wegen der noch ausstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht vorgesehen."

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Zu den konkreten Änderungen des § 148 BewG ist der Begründung der Bundesregierung hinsichtlich der Erbbaurechtsfälle Folgendes zu entnehmen:

Zu § 148 Abs. 1 bis 3 BewG

Die jetzige Regelung des § 148 BewG für die Bewertung von Erbbaurechten unter Zugrundelegung des gezahlten Erbbauzinses und eines einheitlichen Vervielfachers von 18,6 für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts führt insbesondere bei kurzen Restlaufzeiten zu nicht vertretbaren Bewertungsergebnissen. Sie wird daher durch eine Regelung ersetzt, wonach dem Eigentümer des Grund und Bodens (Erbbauverpflichteter) grundsätzlich dessen Wert und dem Erbbauberechtigten grundsätzlich der Wert des Gebäudes zugerechnet wird. In Fällen, in denen die Laufzeit des Erbbaurechts weniger als 40 Jahre beträgt und das Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten übergeht, ist der Gebäudewert dem Erbbauberechtigten nur noch anteilig zuzurechnen.

Zu § 148 Abs. 4 BewG

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Gebäudewertes und des Bodenwertes bei einem bebauten Grundstück. Ist das Grundstück nach § 146 BewG zu bewerten, ergibt sich der Gebäudewert aus dem nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG ermittelten Ertragswert. Dies gilt auch in Fällen des Ansatzes des Mindestwertes nach § 146 Abs. 6 BewG. Der Ansatz mit 80 Prozent des Ertragswertes entspricht bei typisierender Betrachtungsweise dem Gebäudewertanteil des bebauten Grundstücks. Eine vergleichbare Regelung enthält § 149 BewG.

Zu § 148 Abs. 5 BewG

Die Vorschrift regelt die Bewertung der Wohnungserbbaurechte und Teilerbbaurechte. Sie entspricht dem für die Einheitsbewertung des Grundvermögens geltenden § 92 Abs. 6 BewG.

Zu § 148 Abs. 6 BewG

Die Bestimmung entspricht dem bisherigen § 148 Abs. 1 Satz 3 BewG.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Regelung des § 148 BewG (bis 2006) für die Bewertung von Erbbaurechten und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 weist aufgrund des stark typisierenden Verfahrens verschiedenste Mängel auf. Z.B. werden im Rahmen der Wertermittlung des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks die vertraglich vereinbarten Erbbauzinsen und ein einheitlicher Vervielfältiger von 18,6 für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts zugrunde gelegt. Dies führt insb. bei kurzen Restlaufzeiten zu nicht vertretbaren Bewertungsergebnissen. Auch Fälle mit vor dem Besteuerungszeitraum in einem Einmalbetrag gezahlten Erbbauzins führen hinsichtlich des Wertansatzes zu einem unzutreffenden Ergebnis. Da auf die vertraglich vereinbarten Erbbauzinsen, die nach dem Besteuerungszeitraum zwischen den Vertragsparteien zu zahlen sind, abgestellt wird, ergibt sich in den Fällen, in denen lediglich Zahlungen vor dem Besteuerungszeitpunkt vereinbart wurden, beim belasteten Grundstück ein Grundstückswert von 0 EUR. Dies entspricht allerdings nicht dem grundsätzlich angestrebten gemeinen Wert (Verkehrswert). Auch bleiben bei der Wertermittlung nach § 148 BewG (bis 2006) anteilige oder fehlende Entschädigungsvereinbarungen über den bei Ablauf des Erbbaurechts bestehenden Gebäudewert unberücksichtigt. Fälle, in denen im Hinblick auf den Entschädigungsverzicht die laufenden Erbbauzinsen herabgesetzt wurden, führen insoweit zu einem unrealistischen Wertansatz. Im Rahmen der Wertermittlung für das Erbbaurecht sieht § 148 BewG (bis 2006) den Abzug des um das 18,6fache des im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses (Wertansatz für das belastete Grundstück) vom Gesamtwert, ermittelt nach §§ 145 bis 147 bzw. 149 BewG, vor. Bei einem entsprechend hohen Wertansatz für das belastete Grundstück bzw. einem niedrigen Gesamtwert kann es zu einem negativen Grundstückswert für das Erbbaurecht kommen. Dieser im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu berücksichtigende Wert entspricht ebenfalls nicht dem tatsächlichen Wert. Die Bewertung des Erbbaurechts bei unbebauten Grundstücken ist im Rahmen des § 148 BewG (bis 2006) überhaupt nicht geregelt.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Aufgrund der vorstehenden Ausführungen hat sich der Gesetzgeber dazu entschieden, die Regelung durch eine neue Art der Ermittlung des Grundbesitzwertes zu ersetzen. Der neue § 148 ...