Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Bewertung des fertiggestellten Gebäudes nach § 147 BewG

Rz. 60

^{[Autor/Stand]} Bei Grundstücken mit Gebäuden im Zustand der Bebauung, die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nach § 147 BewG zu bewerten sind, setzt sich der Grundstückswert aus dem Wert des Grund und Bodens und dem ertragsteuerlichen Wert des Gebäudes nach den Verhältnissen im Besteuerungszeitpunkt zusammen (§ 149 Abs. 3 i.V.m. § 147 BewG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

1. Wert des Grund und Bodens

Rz. 61

^{[Autor/Stand]} Der Wert des Grund und Bodens bestimmt sich nach § 147 Abs. 2 Satz 1 BewG. Er ist regelmäßig mit der Grundstücksfläche × Bodenrichtwert abzüglich eines Abschlags von 30 % anzusetzen. Dies bedeutet für die Praxis, dass ab Beginn der Baumaßnahme aus dem Wert des unbebauten Grundstücks, ermittelt unter Ansatz eines Abschlags von 20 % (§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG), ein Wert des Grund und Bodens unter Vornahme eines Abschlags von 30 % wird. Dies kann in bestimmten Fällen dazu führen, dass sich durch den Beginn der Baumaßnahme der bisherige Grundstückswert ermäßigt.

Beispiel

Eine Gewerbefläche von 5.000 m[2] ist bisher unbebaut; aus der Bodenrichtwertkarte ergibt sich für die Gesamtfläche ein Bodenrichtwert von 100 EUR/m[2]. Für die Gewerbefläche wäre somit ein Grundstückswert von 4.000.000 EUR (5.000 m[2] × 100 EUR/m[2] × 80 %) anzusetzen. Im Januar 2007 ist auf dem Grundstück mit den Ausschachtungsarbeiten für ein Werkstattgebäude begonnen worden. Bis zum Besteuerungszeitpunkt sind Herstellungskosten i.H.v. 200.000 EUR angefallen.

Das Werkstattgebäude ist im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nach § 147 BewG zu bewerten. Anzusetzen ist somit für das Grundstück im Zustand der Bebauung der Wert des Grund und Bodens und die anteilige Bausubstanz. Der Wert des Grund und Bodens ergibt sich aus der Grundstücksfläche (5.000 m[2]) und dem Bodenrichtwert (100 EUR/m[2]), abzüglich eines Abschlags von 30 %. Anzusetzen sind somit 3.500.000 EUR. Hinzu kommen die bis zum Besteuerungszeitpunkt angefallenen Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die geschaffene Bausubstanz. Der Grundstückswert beträgt insgesamt 3.700.000 EUR und liegt damit um 300.000 EUR unter dem Wert des vorher unbebauten Grundstücks.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

2. Gebäudewert

Rz. 62

^{[Autor/Stand]} Der Gebäudewert ist nach § 149 Abs. 3 i.V.m. § 147 Abs. 2 Satz 2 BewG nach ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften zu ermitteln. Dies sind die bis zum Besteuerungszeitpunkt angefallenen ertragsteuerlichen Herstellungskosten. Bei Steuerpflichtigen, bei denen das Grundstück im Zustand der Bebauung zum Betriebsvermögen rechnet, sind dies die in der Steuerbilanz unter Sachanlagen ausgewiesenen Herstellungskosten für das im Bau befindliche Gebäude. Da der Herstellungskostenbegriff im bilanzsteuerrechtlichen Sinne mit dem übereinstimmt, der bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage zugrunde gelegt wird, gelten die ertragsteuerlichen Herstellungskosten auch bei der Einkunftsermittlung durch Einnahme-Überschußrechnung sowohl im betrieblichen Bereich als auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Rz. 63

^{[Autor/Stand]} Nach Auffassung der Finanzverwaltung^[3] bleiben Abbruchkosten jedoch bei der Ermittlung der Herstellungskosten außer Betracht, weil sie sich bereits im Wert des Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme ausgewirkt haben. Dieses Ergebnis entspricht nicht dem Gesetzeswortlaut, nach dem bei der Ermittlung des Gebäudewerts an den ertragsteuerlichen Wert anzuknüpfen ist. Der Steuerpflichtige dürfte kein Interesse daran haben, Einwendungen gegen die Auffassung der Finanzverwaltung zu erheben. Denn durch die Nichtberücksichtigung der Abbruchkosten ergibt sich ein geringerer Gebäudewertanteil.

Rz. 64– 66

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

[3] Gl. lt. Erl. v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314 – Tz. 69 Satz 2.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020