Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Kein Ansatz von umlagefähigen Betriebskosten

Rz. 122

^{[Autor/Stand]} Bei der Einheitsbewertung auf den 1.1.1964 wird für die Ertragsbewertung eine Jahresrohmiete zugrunde gelegt, bei der nur die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls als Betriebskosten außer Ansatz bleiben. Für die Ertragsbewertung ab dem 1.1.1996 hat sich der Gesetzgeber dafür ausgesprochen, anstelle der Jahresrohmiete eine Jahresnettokaltmiete anzusetzen. Sämtliche umlagefähigen Betriebskosten bleiben bei der Ermittlung der Jahresmiete außer Ansatz. Hierzu wird in dem Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags^[2] Folgendes ausgeführt:

"Statt der Jahrsrohmiete, die für die Einheitsbewertung zum 1.1.1964 zugrunde gelegt wurde, wird die jährliche Nettokaltmiete als Grundlage für die Ertragsbewertung vorgesehen, die mietrechtlich allgemeine Bedeutung erlangt hat und etwa auch in den von den Gemeinden aufgestellten Mietspiegeln (§ 2 Abs. 5 des Gesetzes über die Miethöhe v. 18. Dezember 1974) Verwendung findet. Von der Jahresrohmiete unterscheidet sich diese dadurch, dass neben den Heizkosten die anderen Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Lift, Hausmeister) bei der Ermittlung außer Ansatz bleiben."

Rz. 123

^{[Autor/Stand]} Nach § 146 Nr. 2 Satz 3 BewG i.d.F. vor dem Jahressteuergesetz 2007^[4] sind Betriebskosten i.S. des § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung nicht in die Jahresmiete einzubeziehen. Dies gilt sowohl für Wohngrundstücke – dem sachlichen Anwendungsbereich der II. Berechnungsverordnung – als auch für gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienende Räume. Dies bestätigte auch das Hessische FG im Urteil v. 11.12.2000^[5]. Bei der Jahresmiete handle es sich, so das FG, um eine Nettokaltmiete, die um die Betriebskosten i.S. der II. BV zu bereinigen sei. Dies gelte sowohl für Wohngrundstücke als auch für Grundstücke, die nur zum Teil Wohnzwecken dienten. Zu den Betriebskosten rechnen insbesondere die Grundsteuer und die Beiträge zu Hausversicherungen, nicht jedoch die vom Grundstückseigentümer getragenen Instandhaltungskosten. Sie sind im Vervielfältiger berücksichtigt und damit nicht zusätzlich als Abzugsposten anzusetzen.^[6] Soweit Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten vom Mieter beispielsweise im Rahmen einer Triple-Net-Vereinbarung getragen werden, sind diese Kosten vielmehr – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] BT-Drucks. 13/5952, 84.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[4] JStG 2007 v. 13.12.2006, BGBl. I, 2878 (2909).

[5] FG Hess. v. 11.12.2000 – 3 K 2962/99, EFG 2001, 615, rkr.

[6] R 168 Abs. 2 ErbStR 2003.

1. Begriff der umlagefähigen Betriebskosten

Rz. 124

^{[Autor/Stand]} Der Gesetzgeber bezieht sich zur Umschreibung der umlagefähigen Betriebskosten in § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG auf § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung. Nach dieser Vorschrift in der bis zum 31.12.2003 geltenden Fassung war bei der Ermittlung der Betriebskosten die Anlage 3 "Aufstellung der Betriebskosten" zur II. Berechnungsverordnung zugrunde zu legen. Ab dem 1.1.2004 ist durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen v. 25.11.2003^[2] § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Weise geändert worden, dass zur Ermittlung der Betriebskosten die neue Betriebskostenverordnung v. 25.11.2003^[3] anzuwenden ist. Die Betriebskostenverordnung gilt ab 2004 auch für die Ertragsbewertung nach § 146 BewG. Aus der folgenden Gegenüberstellung ist ersichtlich, welche Kosten der Eigentümer bzw. Erbbauberechtigte bis zum 31.12.2003 bzw. ab dem 1.1.2004 üblicherweise auf den Mieter außerhalb der Miete unmittelbar abwälzen darf, mit der Folge, dass diese Aufwendungen bei der Ermittlung der vereinbarten Miete nach § 146 Abs. 2 BewG und der üblichen Miete nach § 146 Abs. 3 BewG herauszurechnen sind.

Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 II. BV bis zum 31.12.2003	Betriebskosten nach § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten v. 25.11.2003[4]
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks	1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.

Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 II. BV bis zum 31.12.2003	Betriebskosten nach § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten v. 25.11.2003[5]
2. Die Kosten der Wasserversorgung	2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.	Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühre...