Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Objektive Kriterien

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Für die Wahrscheinlichkeit der Umnutzung sind zuerst objektive Kriterien heranzuziehen. Diese ergeben sich regelmäßig aus der Lage der Fläche. So sind Baulücken, die sich innerhalb geschlossener Ortschaften ergeben, i.d.R. als Grundvermögen zu bewerten, da die Verwertung über Verkauf an einen Dritten oder Bebauung durch den Eigentümer unproblematisch möglich sind. Sofern sich die entsprechende Fläche im Innenbereich (§ 34 BauGB) einer Ortschaft befindet, ist die entsprechende Verwertung ohne die Aufstellung eines formellen Bebauungsplanes möglich.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Bei Flächen im Außenbereich (§ 35 BauGB) besteht regelmäßig keine Bebauungsmöglichkeit. Hier müssten zuvor entsprechende gemeindliche Satzungen eine Umnutzung zulassen. Das gilt auch dann, wenn ein gültiger Flächennutzungsplan besteht und die entsprechenden Flächen als künftige Erweiterungsfläche für die Wohnbebauung ausweist. Flächennutzungspläne schaffen kein Baurecht, sondern stellen lediglich eine "Darstellung" der möglichen künftigen Bedürfnisse einer Kommune dar.^[3] Sofern gleichwohl im Außenbereich vereinzelt aufgrund von Ausnahmeregeln des § 35 BauGB eine Bebauung zugelassen wird, so beinhaltet das keine Vorprägung für andere in diesem Gebiet liegende Flächen.

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Eine andere Beurteilung kann erforderlich sein, wenn die Flächen zwar im Außenbereich liegen aber bereits durch Versorgungseinrichtungen erschlossen sind. In diesen Fällen wird die zuständige Kommune, wenn nicht der Erlass eines Bebauungsplanes beabsichtigt ist, zumindest konkret über eine Erweiterung des Innenbereiches über eine entsprechende Satzung^[5] nachgedacht haben und dieses Vorhaben letztlich auch umsetzen wollen. In diesem Zusammenhang ist immer auch die Lage auf dem Grundstücksmarkt mit zu beurteilen. Besteht somit eine besondere Nachfrage nach Baugrundstücken in diesem Gebiet, ist von einer Umsetzung der Planung innerhalb der Frist auszugehen.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Bei einem Umlegungsverfahren nach § 45 BauGB ist regelmäßig von einer künftigen Umnutzung der land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche auszugehen. Dieses gesetzliche Instrument wird dafür genutzt, bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung so zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Der BFH sieht daher die Einleitung eines Umlegungsverfahrens durch einen Umlegungsbeschluss als einen geeigneten Anhaltspunkt dafür an, dass die Planungsabsichten der Gemeinde zum Stichtag mit einer ausreichenden Wahrscheinlichkeit erkennbar sind und damit die Änderung der Nutzung in absehbarer Zeit bzw. innerhalb des Sieben-Jahres-Zeitraumes zu erwarten ist.^[7] Allerdings muss das Umlegungsverfahren für diese Beurteilung ohne größere Unterbrechungen durchgeführt werden.^[8]

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Ob dafür in jedem Fall ein parallel laufendes Bebauungsplanverfahren gefordert werden muss^[10], erscheint fraglich, zumal insbesondere bei Umlegungsverfahren, die Flächen innerhalb bebauter Ortsteile betreffen, ein solcher Bebauungsplan nicht generell erforderlich ist.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Flächen, die aus der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entlassen wurden, ohne dass eine andere Verwendung beabsichtigt ist, sind weiterhin als land- und forstwirtschaftliches Vermögen bei der Feststellung des Grundbesitzwertes zu bewerten. Derartige Fälle sind bei einer sogenannten Sozialbrache gegeben, bei denen die landwirtschaftliche Nutzung zwar aufgegeben wurde, die Flächen aber nicht für eine andere Nutzung in Betracht kommen. Zur abschließenden Beurteilung dieser Sachverhalte ist immer auf den Einzelfall abzustellen; i.d.R. wird es sich jedoch weiterhin um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handeln.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Auch außerhalb einer Sozialbrache kann ehemaliges Acker- und Grünland für unbestimmte Zeit brachliegen. So gehört Geringstland (§ 234 Abs. 3 BewG) und Unland (§ 234 Abs. 5 BewG) zu den Brachflächen. Die vielschichtigen sozialen und wirtschaftlichen Gründe für das Brachliegen von Acker- und Grünlandflächen und die Schwierigkeiten bei der Beurteilung künftiger Verwertungsmöglichkeiten rechtfertigen es, nicht genutzte Bodenflächen weiterhin dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen, solange sie keine andere Zweckbestimmung erhalten. Brachliegende Flächen, die bereits Rohbauland sind, sind dagegen als Grundvermögen zu bewerten.^[13]

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} § 233 Abs. 2 BewG ist auf die Hofstelle als Teil eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft nicht anzuwenden. Dies ergibt sich zwar nicht explizit aus der Vorschrift, ist aber unter der Berücksichtigung der Regelung in § 233 Abs. 3 Satz 2 BewG eindeutig. Wenn schon die Hofstelle bei einer Aufnahme in einen rechtskräftigen Bebauungsplan gleichwohl weiterhin als land- und forstwirtschaftliches Vermögen behandelt wird, muss das erst recht bei einer Beurteilung der künftigen Verwendung zur Anwendung kommen (s. dazu die Erläuterungen unt...