Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Folgen einer Nutzungsänderung

Rz. 74

^{^{[Autor/Stand]}} Ergibt sich für ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden im Vergleich zum vorangegangen Feststellungszeitpunkt eine Nutzungsänderung, kann dies mitunter Auswirkungen auf die Grundstücksart und damit auch auf das anzuwendende Bewertungsverfahren haben. Dies wird sich regelmäßig auf den Grundsteuerwert und im Ergebnis auf die Grundsteuerbelastung der wirtschaftlichen Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden auswirken.

Rz. 75

^{^{[Autor/Stand]}} Denkbar ist beispielsweise, dass ein auf fremdem Grund und Boden errichtetes Bürogebäude, das im Hauptfeststellungszeitpunkt nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zu mehr 80 % betrieblichen Zwecken dient, als Geschäftsgrundstück i.S.d. § 249 Abs. 7 BewG im Sachwertverfahren nach §§ 258 – 260 BewG zu bewerten ist, § 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG. Erfährt dieses Gebäude später eine Nutzungsänderung und wird der Büroraum vollständig zu mehreren Wohnungen umgebaut, wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden infolge der Nutzungsänderung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen nur noch ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Folglich handelt es sich nunmehr um ein Mietwohngrundstück i.S.d. § 249 Abs. 4 BewG. Dieses ist gem. § 250 Abs. 2 Nr. 3 BewG zwingend im Ertragswertverfahren nach §§ 252–257 BewG zu bewerten. Folglich ist für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden eine Artfortschreibung vom Geschäftsgrundstück zum Mietwohngrundstück und ggf. eine Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG durchzuführen.

Rz. 76

^{^{[Autor/Stand]}} Ebenso wie ein Wechsel vom Sachwertverfahren zum Ertragswertverfahren in Betracht kommen kann, ist in der Praxis auch der umgekehrte Fall denkbar. Wird beispielsweise ein auf fremdem Grund und Boden errichtetes Wohnhaus (Zweifamilienhaus) so umgebaut, dass daraus ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Wohnung und einem Ladengeschäft entsteht, wird sich aufgrund der Nutzungsänderung die Grundstücksart für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden von "Zweifamilienhaus" in die Grundstücksart "gemischt genutztes Grundstück" ändern (Artfortschreibung). In der Folge ist das Gebäude auf fremdem Grund und Boden nicht mehr im Ertragswertverfahren, sondern im Sachwertverfahren zu bewerten und ggf. eine Wertfortschreibung vorzunehmen. Vgl. zur Artfortschreibung auch die Kommentierung zu § 222 Abs. 2 BewG.

Rz. 77

^{^{[Autor/Stand]}} Vgl. zu den Folgen eines Eigentümerwechsels die Ausführungen unter Rz. 87 und 90.

Rz. 78– 80

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

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