Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Freiflächen und Flächen in Wochenend- und Naherholungsgebieten

Rz. 186

^{[Autor/Stand]} Außer Dauerkleingartenland kann eine Gemeinde auch noch andere Flächen von der Bebauung völlig oder auf Zeit ausschließen. Es handelt sich dabei um sog. Freiflächen. Das sind Flächen, die als Gartenanlagen, Spielplatz, Erholungsplatz usw. aus gesundheits- und sozialpolitischen Gründen dem öffentlichen Gebrauch dienen sollen und als solche ausgewiesen sind. Grundstücksflächen dieser Art werden jeweils von der Gemeinde bestimmt. Freiflächen werden regelmäßig als unbebaute Grundstücke mit dem gemeinen Wert zu bewerten sein. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Wert eines solchen Geländes wegen der Unmöglichkeit, es zu bebauen, sehr niedrig sein wird.

Rz. 187

^{[Autor/Stand]} Streitig ist häufig die Zuordnung von Flächen, die insbesondere gärtnerisch genutzt werden, im Grenzbereich von bebauten Gebieten liegen und vorwiegend Freizeitgestaltungen und Erholungszwecken dienen (sog. Flächen in Wochenend- und Naherholungsgebieten). Für die Zurechnung dieser Flächen enthielt § 26 Abs. 3 BewDV a.F.^[3] folgende Bestimmung:

"Nicht zum gärtnerischen Vermögen, sondern zum Grundvermögen gehören solche Flächen, die vorwiegend der Erholung dienen und bei deren Bewirtschaftung nicht damit gerechnet wird oder gerechnet werden kann, dass der Rohertrag die Kosten deckt."

Rz. 188

^{[Autor/Stand]} Diese oder eine vergleichbare Regelung ist ausdrücklich weder in das Bewertungsgesetz 1965 noch in die Durchführungsverordnung zum BewG 1965 übernommen worden. Teilweise wird daraus abgeleitet, dass Flächen in Naherholungsgebieten im Grenzbereich bebauter Flächen nach dem BewG 1965 dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen wären.^[5] Es dürfte jedoch eher davon auszugehen sein, dass der Gesetzgeber die Regelung des § 26 Abs. 3 BewDV a.F. als überflüssig nicht in das BewG 1965 übernommen hat. Die Zurechnung derartiger Flächen zum Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen folgt nämlich unmittelbar aus den §§ 33, 68 und 69 BewG. Danach ist entscheidend, ob die Flächen einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind. Dies setzt nach der Rechtsprechung des BFH eine angemessene, nachhaltige land- und forstwirtschaftliche Nutzung und deren Zweckbestimmung durch den Eigentümer voraus.^[6] In der vorstehend genannten Entscheidung hatte der BFH die Zurechnung landwirtschaftlicher Nebenerwerbstellen zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen von der Erwirtschaftung eines Mindestrohertrags von wenigstens 3 000 DM pro Jahr abhängig gemacht. An diesem mehr pauschalen Abgrenzungskriterium, das wegen seiner einfachen Handhabung und der Vorausberechenbarkeit der Entscheidung für sämtliche Beteiligten manches für sich hatte, hat der BFH in seiner weiteren Rechtsprechung nicht mehr festgehalten^[7]; das Urteil betraf eine Streuobstwiese in der Naherholungszone einer Stadt, die im Flächennutzungsplan als Grünfläche ausgewiesen und für eine Dauerkleingartennutzung vorgesehen war. Danach ist ein in einem Naherholungsgebiet belegenes Grundstück, das als Streuobstwiese gärtnerisch genutzt wird, dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen, wenn es hinsichtlich Arbeitseinsatz, Investitionen zur Erhaltung oder Steigerung der Ertragsfähigkeit sowie der erzielbaren Erträge einen Vergleich mit einem durchschnittlichen landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb der gleichen Nutzungsart standhalten kann.^[8] Um dies feststellen zu können, ist ein vergleichendes Verfahren zwischen den Nutzungen des streitbefangenen Grundstücks und denen eines Haupterwerbsbetriebs durchzuführen. Diesen Vergleich kann ggf. ein Sachverständiger vornehmen. Zum Teil wird als zusätzliches, und zwar entscheidendes Kriterium gefordert, dass für das Grundstück irgendwelche wertsteigernden Umstände erkennbar sein müssen, die seine gegenüber dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen höherwertige Einschätzung als Grundvermögen denkbar erscheinen lassen. Weise das Grundstück solche wertsteigernden Merkmale nicht auf, dürfe es nicht nur wegen seiner infolge schlechter Bewirtschaftung mäßigen Ertragslage dem Grundvermögen zugeordnet werden.^[9]

Rz. 189

^{[Autor/Stand]} Der Ausweis von Flächen in einem Naherholungsgebiet im Flächennutzungsplan der Gemeinde als künftiges Wohngebiet allein lässt nach vorstehender Rechtsprechung nicht die Schlussfolgerung zu, dass diese Flächen zum maßgebenden Stichtag dem Grundvermögen zuzurechnen sind. Entscheidend ist die individuelle Nutzung der Fläche im Einzelfall. Alle Umstände des Einzelfalles sind zu berücksichtigen; dabei ist die Intensität der landwirtschaftlichen Nutzung ein wichtiges Indiz; in Zweifelsfällen sind alle anderen Umstände entsprechend ihrem Gewicht in die Beurteilung mit einzubeziehen. Insoweit kommen z.B. die Lage des einzelnen Grundstücks zum bebauten Gebiet, auch die höheren Grundstückspreise, die auf dem Grundstücksmarkt gezahlt werden und für eine höhere Werthaltigkeit des Grundstücks sprechen, sowie das Vorhandensein eines Gartenhauses, das nach Größe und Funkti...