Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Anlage 25 zum BewG i.d.F. ab 1.1.2023

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Die in Anlage 25 zum BewG enthaltenen Wertzahlen i.S.d. § 191 BewG wurden mit dem Jahressteuergesetz 2022^[2] erneut aktualisiert und an das aktuelle Marktniveau angepasst bzw. erhöht. Sie unterstellen gemäß Tz. 51 Satz 3 AEBew JStG 2022 einen Regionalfaktor von 1,0 bei der Gebäudesachwertermittlung (vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 190 BewG, Rz. 130).

Rz. 35.1

^{[Autor/Stand]} Die Wertzahlen der Wohngrundstücke, also der Grundstückgruppe der Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentume richten sich nach dem vorläufigen Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) und dem vor Anwendung etwaiger Umrechnungskoeffizienten angewendeten Bodenrichtwert bzw. nach § 179 Satz 4 BewG abgeleiteten Bodenwert des Grundstücks (Bodenpreisniveau)^[4]. Vgl. dazu im Einzelnen Rz. 18.

Rz. 35.2

^{[Autor/Stand]} Aus Anlage 25 zum BewG i.d.F. ab 1.1.2023 ergeben sich für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum in Abhängigkeit des vorläufigen Sachwerts und des Bodenrichtwerts folgende Wertzahlen:

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3		Bodenrichtwert
		Bis
		30 EUR/m2	60 EUR/m2	120 EUR/m2	180 EUR/m2
bis	50.000 EUR	1,4	1,5	1,6	1,7
	100.000 EUR	1,2	1,3	1,4	1,4
	150.000 EUR	1,0	1,1	1,3	1,3
	200.000 EUR	0,9	1,0	1,2	1,2
	300.000 EUR	0,9	1,0	1,1	1,1
	400.000 EUR	0,8	0,9	1,0	1,1
	500.000 EUR	0,8	0,9	1,0	1,0

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3		Bodenrichtwert
		bis			über
		250 EUR/m2	350 EUR/m2	500 EUR/m2	1.000 EUR/m2
bis	50.000 EUR	1,7	1,7	1,8	1,8
	100.000 EUR	1,5	1,5	1,6	1,7
	150.000 EUR	1,3	1,4	1,5	1,6
	200.000 EUR	1,3	1,4	1,5	1,6
	300.000 EUR	1,2	1,3	1,4	1,5
	400.000 EUR	1,2	1,3	1,4	1,5
	500.000 EUR	1,1	1,2	1,3	1,4

Rz. 35.3

^{[Autor/Stand]} Die für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltenden gesetzlichen Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG haben sich im Vergleich zur Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 1.1.2022 deutlich verändert. Die Änderung bei allen Wertzahl liegt zwischen + 0,1 bis + 0,4 im Vergleich zur Wertzahl nach dem bisherigen Recht. Dies entspricht allein wertzahlbedingt einer Werterhöhung in den betroffenen Fällen von 10 % bis 40 %. Die Spannbreite von der untersten bis zur obersten Wertzahl ist ebenfalls deutlich verschoben worden. Sie reicht nun von 0,8 bis 1,8; zuvor hatte die Spannbreite von 0,5 bis 1,5 gereicht. Entfallen sind die Wertzahlen der letzten Wertstufe für vorläufige Sachwerte über 500.000 EUR.

Rz. 35.4

^{[Autor/Stand]} Hinsichtlich der Frage, welcher Bodenrichtwert für die Anwendung der Wertzahlen heranzuziehen ist, wenn das Grundstück in Vorder- und Hinterland aufzuteilen ist und der örtliche Gutachterausschuss sowohl für Vorder- und Hinterland Bodenrichtwerte festgestellt hat, gelten die Ausführungen in Rz. 18.1 entsprechend.

Rz. 35.5

^{[Autor/Stand]} Die Wertzahlen der Grundstückgruppe der Nichtwohngrundstücke in Form der Teileigentume, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke richten sich nach der Gesetzesänderung durch das Jahressteuergesetz 2022^[9] nun erstmals nach dem vorläufigen Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) und dem vor Anwendung etwaiger Umrechnungskoeffizienten angewendeten Bodenrichtwert bzw. nach § 179 Satz 4 BewG abgeleiteten Bodenwert des Grundstücks (Bodenpreisniveau)^[10]. Auch hier ist die letzte Wertstufe (für vorläufige Sachwerte über 3.000.000 EUR) entfallen.

Rz. 35.6

^{[Autor/Stand]} Aus Anlage 25 zum BewG ergeben sich für Teileigentume, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke in Abhängigkeit des vorläufigen Sachwerts folgende Wertzahlen:

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3		Bodenrichtwert
		Bis
		50 EUR/m2	150 EUR/m2	400 EUR/m2
Bis	500.000 EUR	0,8	0,9	1,0
	750.000 EUR	0,8	0,9	1,0
	1.000.000 EUR	0,7	0,8	0,9
	1.500.000 EUR	0,7	0,8	0,9
	2.000.000 EUR	0,7	0,8	0,8
	3.000.000 EUR	0,7	0,7	0,7

Rz. 35.7

^{[Autor/Stand]} Die Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG für die Nichtwohngrundstücke weisen über die sechs Wertstufen eine Spannbreite von 0,7 bis 1,0 auf (Differenz von der niedrigsten bis zur höchsten Wertzahl 0,3). Damit ist die Spannbreite im Vergleich zur Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 unverändert geblieben; dort liegt die Differenz von der niedrigsten bis zur höchsten Wertzahl ebenfalls bei 0,3, die Spannbreite reicht jedoch nur von 0,6 bis 0,9.

Rz. 35.8

^{[Autor/Stand]} Es ist zu begrüßen, dass der Gesetzgeber sich entschieden hat, auch bei den Nichtwohngrundstücken (Teileigentume, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke) für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 Wertzahlen in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und Bodenrichtwert einzuführen. Damit ist eine Gleichbehandlung mit den Wohngrundstücken (Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum) hergestellt. Zudem wird damit die bisherige größere Streubreite der Grundbesitzwerte um den gemeinen Wert eingeschränkt. In der Folge dürfte die Gefahr einer Überbewertung und eines ggf. erforderlichen Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG sinken.

Rz. 35.9

^{[Autor/Stand]} Begrüßenswert ist ebenfalls, dass mit dem Jahressteuergesetz 2022^...