Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung

Dr. Manzur Esskandari

Rz. 61

^{^{[Autor/Stand]}} Grundstücke mit Gebäuden, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, gelten als unbebaut (§ 72 Abs. 2 BewG).

Rz. 62

^{^{[Autor/Stand]}} Der Begriff "Gebäude" setzt ein benutzbares Gebäude voraus. Ist ein auf dem Grundstück befindliches Bauwerk noch nicht benutzbar oder handelt es sich bei dem Bauwerk um kein Gebäude, sondern um eine Betriebsvorrichtung, wie z.B. um freistehende Tanks, Kühltürme, Tiefbrunnen, Gleisanlagen, kleine Transformatorenhäuser, so sind solche Grundstücke schon nach § 72 Abs. 1 BewG unbebaute Grundstücke. Die Vorschrift des § 72 Abs. 2 BewG ist also für den Sachverhalt bestimmt, dass sich auf dem Grundstück ein Gebäude befindet, das benutzbar, d.h. als bezugsfertig anzusehen ist. Eine entsprechende Vorschrift bestand früher nach § 45 BewDV a.F. Nach dieser Bestimmung war aber nur die Zweckbestimmung des Gebäudes gegenüber der Zweckbestimmung des Grund und Bodens maßgebend. § 72 Abs. 2 BewG setzt neben die Zweckbestimmung als weiteren gleichbedeutenden Vergleichsmaßstab auch den Wert des Gebäudes und des Grund und Bodens. Deshalb muss nunmehr nicht nur die Zweckbestimmung, sondern auch der Wert berücksichtigt werden. Die BewRGr. (Abschn. 11) sehen den Tatbestand des § 72 Abs. 2 BewG beispielsweise als gegeben an, wenn auf einem größeren Grundstück ein geringwertiges Wochenendhaus errichtet ist oder auf einem Zeltplatz die Gebäude von geringem Umfang und Wert sind.

Rz. 63

^{^{[Autor/Stand]}} Andererseits kann ein Gebäude mit einigem Wert nach seiner Zweckbestimmung angesichts der Größe des Grundstücks zwar von untergeordneter Bedeutung sein; ist aber der Wert des Gebäudes gegenüber dem Wert des Grund und Bodens nicht mehr von untergeordneter Bedeutung, so steht der Wert des Gebäudes einer Bewertung des Grundstücks als unbebautes Grundstück entgegen. Bei dem Wertvergleich ist nicht entscheidend, ob der Gebäudewert den Bodenwert erreicht oder übersteigt; denn Vergleichsmaßstab ist die untergeordnete Bedeutung des Wertes.

Rz. 64

^{^{[Autor/Stand]}} I.d.R. liegt der Bodenwert unter dem Wert des Gebäudes. Deshalb kommt im Allgemeinen der Beurteilung der Zweckbestimmung eine besondere Bedeutung zu. Entspricht die Zweckbestimmung eines Gebäudes der nach dem Bauleitplan vorgesehenen oder der gegendüblichen Bebauung, so kann man grundsätzlich davon ausgehen, dass das Gebäude gegenüber dem Grund und Boden nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Entspricht die Bebauung nicht diesem Zweck, so wird i.d.R. auch die Zweckbestimmung des Gebäudes gegenüber der Zweckbestimmung des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sein. So hat der RFH ein Grundstück mit einem Gartenhaus, das als Sommerwohnung benutzt wurde, als unbebautes Grundstück angesehen.^{^[5]}

Rz. 65

^{^{[Autor/Stand]}} Der Umstand, dass Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung als unbebaute Grundstücke gelten, hat nicht zur Folge, dass diese auf dem Grundstück befindlichen Gebäude für eine Werterfassung ausscheiden. Unbebaute Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert zu bewerten (§ 9 BewG). In die Wertermittlung für das unbebaute Grundstück sind die untergeordneten Gebäude usw. mit einzubeziehen. Die amtliche Begründung führt hierzu bei § 51a der Gesetzesvorlage folgendes aus: "In den Fällen des § 51a Abs. 2 können sich die Gebäude und in den Fällen des Abs. 3 die wieder verwendeten Gebäudeteile werterhöhend oder die Abbruchkosten wertmindernd auswirken. Eine ausdrückliche Regelung im Gesetz erschien nicht notwendig. Dies folgt bereits aus § 10" (nun § 9 BewG).

Rz. 66

^{^{[Autor/Stand]}} Die Bewertung der Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung unterscheidet sich von der Vorschrift des § 77 BewG, wonach der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein darf als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (Mindestwert). Die Mindestbewertung nach § 77 BewG umfasst also kein Wertelement für das aufstehende Gebäude. Wenn auch die Regelung des § 77 BewG über die Mindestbewertung den Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs entspricht, so ist die unterschiedliche Behandlung der aufstehenden Gebäude in den beiden Vorschriften nicht verständlich.

Rz. 67– 70

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Esskandari, Stand: 01.01.2017

[5] Vgl. RFH v. 22.1.1931 – III A 321/30, StuW 1931 Nr. 563.

[Autor/Stand] Autor: Esskandari, Stand: 01.01.2017

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