Rz. 22
[Autor/Stand] Im Ergebnis hat der Gesetzgeber in der verabschiedeten Fassung der Vorschrift eine klare Zuordnung getroffen und sich für eine Abhängigkeit der Bewertungsverfahren von der jeweiligen Grundstücksart ausgesprochen. Dementsprechend sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dagegen sind Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstig bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten.
Rz. 23
[Autor/Stand] Die Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertragswertverfahren folgt nach der Gesetzesbegründung[3] der Systematik der Grundsteuer als Sollertragsteuer:
Rz. 24
[Autor/Stand] „Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt als allgemein anerkannte Wertermittlungsmethode insbesondere bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der in der Regel zu erzielende Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht.
Im Rahmen der steuerlichen Massenbewertung kommt das Ertragswertverfahren insbesondere in den Fällen in Betracht, in denen der objektiviert-reale Wert durch einen Sollertrag bestimmt wird und dieser durch realitätsgerechte, statistisch ermittelte Erträge abgeleitet werden kann. Die Wertermittlung kann dadurch für den Großteil der Fälle anwenderfreundlich ausgestaltet werden. Auf eine Ortsbesichtigung kann regelmäßig und auf ein Sachverständigengutachten gänzlich verzichtet werden.”
Rz. 25
[Autor/Stand] Allerdings dürfte zu erwarten sein, dass in der Praxis bezweifelt werden wird, dass die bei der Bewertung im Ertragswertverfahren angesetzten Mieten den realen Erträgen oder den realitätsgerecht statistisch ermittelten Erträgen entsprechen.
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