Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / J. Gemischt genutzte Grundstücke (Abs. 8)

Rz. 160

^{^{[Autor/Stand]}} Gemischt genutzte Grundstücke sind gem. § 249 Abs. 1 Nr. 7 und Abs. 8 BewG Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen und/oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

Rz. 161

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der Bestimmung der Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück handelt es sich letztendlich um ein Ausschlussverfahren. Bei Grundstücken, die einer unterschiedlichen (gemischten) Nutzung unterliegen, ist zunächst zu prüfen, ob eine andere Grundstücksart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstück) greift. Kann jede dieser Grundstücksarten ausgeschlossen werden, liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor.

Rz. 162

^{^{[Autor/Stand]}} Ein typisches Beispiel für ein gemischt genutztes Grundstück ist ein Gebäude mit Geschäftsräumen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sowie darüber liegenden Wohneinheiten im 2. und 3. Obergeschoss. Zu den gemischt genutzten Grundstücken zählt beispielsweise auch ein Grundstück, das eine Wohnung enthält und zu mindestens 50 %, jedoch weniger als 80 %, nach der Wohn- und Nutzfläche zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird. Ebenfalls zu den gemischt genutzten Grundstücken gehört ein Mehrfamilienhaus, das Läden- und Gewerberäume enthält und zu mehr als 20 % aber weniger als 80 % nach der Wohn- und Nutzfläche betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dient.

Rz. 163

^{^{[Autor/Stand]}} Übersicht zur Bestimmung der Grundstücksart in Abhängigkeit der Nutzung:

Nutzung zu		Grundstücksart
Wohnzwecken	betrieblichen/öffentlichen Zwecken	Grundstücksart
> 80 %	< 20 %	Mietwohngrundstück
≤ 80 % und ≥ 20 %	≥ 20 % und ≤ 80 %	gemischt genutztes Grundstück
< 20 %	> 80 %	Geschäftsgrundstück

Rz. 164

Beispiel 1:

Der Steuerpflichtige besitzt ein Grundstück, in dem sich im Erdgeschoss eine Apotheke und im Ober- und Dachgeschoss zwei Wohnungen befinden. Die Nutzfläche der Apotheke beträgt 200 m², die Wohnungen weisen eine Wohnfläche von 300 m² auf.

Für die Bestimmung der Grundstücksart ist die Wohn- und Nutzfläche in die Bereiche der betrieblichen Nutzung (Apotheke) sowie der Nutzung zu Wohnzwecken aufzuteilen. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes beträgt 500 m², davon werden 300 m² zu Wohnzwecken genutzt. Dies entspricht einem Anteil von 60 %. Folglich stellt das Grundstück ein gemischt genutztes Grundstück i.S.d. § 249 Abs. 8 BewG dar.

Rz. 165

Beispiel 2:

Das Land NRW besitzt ein Grundstück, in dem sich im Erdgeschoss ein Discounter, im 1. Obergeschoss die Grundstücksstelle des örtlichen Finanzamtes und im Dachgeschoss drei Wohnungen befinden. Die Nutzfläche des Discounters und der Grundstücksstelle beträgt jeweils 500 m². Die drei Wohnungen verfügen insgesamt über 240 m² Wohnfläche.

Da das Land NRW als öffentlich-rechtliche Körperschaft, d.h. als inländische juristische Person des öffentlichen Rechts Eigentümerin des Grundstücks ist und das Gebäude zum Teil öffentlichen Zwecken dient (Grundstücksstelle des Finanzamtes), ist das Gebäude insoweit von der Grundsteuer befreit (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 2 GrStG). Für diesen Teil des Gebäudes ist gem. § 219 Abs. 3 BewG kein Grundsteuerwert festzustellen (es fehlt insoweit an der steuerlichen Bedeutung).

Anders als bei der Einheitsbewertung bleibt die Nutzfläche des Gebäudeteils "Grundstücksstelle" (500 m²) nach geänderter Verwaltungsauffassung jedoch bei der Bestimmung der Grundstücksart nicht außer Betracht (vgl. dazu auch Rz. 88 ff.). Damit ergibt sich eine zu berücksichtigen Wohn- und Nutzfläche von 1.240 m² (Discounter 500 m² zzgl. Grundstücksstelle 500 m² und Wohnungen 240 m²). Von dieser Fläche werden 1.000 m² zu betrieblichen und öffentlichen Zwecken genutzt. Dies entspricht einem Anteil von ca. 80,65 %. Folglich stellt das Grundstück ein Geschäftsgrundstück i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 7 BewG dar.

Anmerkung: Hätten die Erlassgeber ihre frühere zur Einheitsbewertung ergangene Rechtsauffassung beibehalten, wäre der steuerbefreite Teil (Grundstücksstelle) bei der Bestimmung der Grundstücksart außen vor geblieben und der betrieblich genutzte Teil hätte somit nur 67,57 % betragen (500 m²/740 m²). In der Folge wäre das Grundstück ein gemischt genutztes Grundstück i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 7 und Abs. 8 BewG gewesen. Vgl. dazu ergänzend auch Rz. 88 ff.

Rz. 166– 169

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

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