Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / K. Beispiel belastetes Grundstück (mit Abrissverpflichtung für das Gebäude)

Rz. 199

^{[Autor/Stand]} Ein mit einem fremden Industriegebäude (Geschäftsgrundstück) bebautes Grundstück ist für Erbschaftsteuerzwecke zum 1.8.2023 zu bewerten. Für die Errichtung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden wurde vom Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Grundstücksfläche von 3.000 m² vertraglich überlassen.

Der zuletzt vom örtlichen Gutachterausschuss festzustellende Bodenrichtwert beträgt 50 EUR/m². Das Nutzungsrecht (Überlassung des Grund und Bodens) endet am 31.10.2028. Der vertraglich vereinbarte jährliche Pachtzins beträgt 8.000 EUR. Das Gebäude ist bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen.

Es liegt ein mit einem fremden Gebäude bebautes Grundstück (belastetes Grundstück) vor. Das Grundstück dient ausschließlich fremden betrieblichen Zwecken, daher stellt das belastete Grundstück ein Geschäftsgrundstück i.S.d. § 181 Abs. 6 BewG dar.

Die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag 5 Jahre (1.8.2023 bis 31.10.2028 = rd. 5 Jahre und 3 Monate). Da der örtliche Gutachterausschuss keinen Liegenschaftszinssatz ermittelt hat, ist der gesetzliche Liegenschaftszinssatz von 6,0 % maßgebend (§ 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 193 Abs. 4 Satz 3 Nr. 5 BewG). Für die Ermittlung des kapitalisierten Entgelts ist der am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte jährliche Pachtzins (8.000 EUR) zu berücksichtigen. Der zur Bewertung des belasteten Grundstücks erforderliche Vervielfältiger der Anlage 21 und der Abzinsungsfaktor der Anlage 26 zum BewG ergeben sich in Abhängigkeit der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts und des Liegenschaftszinssatzes.

Der Wert des belasteten Grundstücks ermittelt sich wie folgt:

• I. Abgezinster Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks am Bewertungsstichtag

  Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert)	150.000 EUR
  (Grundstücksfläche	3.000 m 2
  Bodenrichtwert	50 EUR/m 2 )
  Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG)	× 0,7473
  (Restlaufzeit des Nutzungsrechts (abgerundet)	5 Jahre
  Bewertungsstichtag	1.8.2023
  Ablauf des Nutzungsrechts	31.10.2028
  Zinssatz (§ 193 Abs. 4 Satz 3 Nr. 5 BewG)	6,0 %)
  Abgezinster Bodenwert		112.095 EUR

• II. Barwert des vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelts am Bewertungsstichtag

  Vertraglich vereinbartes jährliches Nutzungsentgelt	8.000 EUR
  Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG	× 4,21
  (Restlaufzeit des Nutzungsrechts 5 Jahre (abgerundet)
  Bewertungsstichtag	1.8.2023
  Ablauf des Nutzungsrechts	31.10.2028
  Zinssatz (§ 193 Abs. 4 Satz 3 Nr. 5 BewG)	6,0 %)
  Barwert des vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelts		33.680 EUR

• III. Nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Nutzungsrechts

  Da der Nutzer verpflichtet ist, das Gebäude bei Ende des Nutzungsrechts zu beseitigen, ergibt sich nach § 195 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. Abs. 4 Satz 7 BewG kein nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes. Aus diesem Grund ist keine entsprechende Hinzurechnung vorzunehmen.

• IV. Wert des belasteten Grundstücks

  Abgezinster Bodenwert am Bewertungsstichtag (I.)		112.095 EUR
  Barwert des vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelts am Bewertungsstichtag = kapitalisiertes Nutzungsentgelt (II.)		+ 33.680 EUR
  Grundbesitzwert des belasteten Grundstücks		145.775 EUR

Rz. 200– 203

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024