Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / V. Teilweise Erfüllung eines Ermäßigungstatbestands

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Sofern die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2, 3 und 5 GrStG nur für einen Teil der wirtschaftlichen Einheit vorliegen oder das Grundstück nur teilweise einer in § 15 Abs. 4 GrStG genannten Gesellschaft zugerechnet wird, ist die Ermäßigung entsprechend anteilig zu gewähren.

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Die Aufteilung erfolgt bei Wohngrundstücken i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG grds. im Verhältnis der für vergünstigte Zwecke genutzten Wohn- und Nutzfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche. Hierbei gilt nach A 15.5 Satz 2 Halbs. 2 AEGrStG die Vereinfachungsregelung, dass für steuervergünstigte Stellplätze eine Fläche von 15 m[2] je Stellplatz anzunehmen ist.

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Bei Nichtwohngrundstücken i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG und einer Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 5 GrStG (Baudenkmal) erfolgt die Aufteilung gem. A 15.5 Satz 3 AEGrStG grds. im Verhältnis der für vergünstigte Zwecke genutzten Brutto-Grundfläche zur gesamten Brutto-Grundfläche des Gebäudes.

Rz. 98

Beispiel:

Eine wirtschaftliche Einheit in Form eines unterkellerten Geschäftsgrundstücks (Verwaltungsgebäude) besteht aus einem unter Denkmalschutz stehenden viergeschossigen Gebäudeteil sowie aus einem zweigeschossigen Anbau, der nicht unter Denkmalschutz steht. Das Grundstück umfasst eine Größe von 8.700 m[2]. Die Brutto-Grundfläche des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeteils beträgt 7.500 m[2], die des Anbaus 2.000 m[2]. Der für die wirtschaftliche Einheit nach dem Sachwertverfahren ermittelte Grundsteuerwert beträgt 4.085.000 EUR.

Da nur ein Teil des Geschäftsgrundstücks unter Denkmalschutz steht, kann nur für den darauf entfallenden Anteil die nach § 15 Abs. 5 GrStG ermäßigte Steuermesszahl von 0,306 Promille (0,34 ‰ abzgl. 10 %) angewendet werden. Für den auf den Anbau entfallenden Anteil gilt die (unverminderte) Steuermesszahl von 0,34 Promille. Die Aufteilung des Grundsteuerwerts kann nach dem Verhältnis der jeweiligen Brutto-Grundfläche zur gesamten Brutto-Grundfläche des Gebäudes vorgenommen werden (A 15.5 Satz 3 AEGrStG):

Ermäßigter Anteil:	4.085.000 EUR × 0,306 ‰ × 7.500 m[2]/9.500 m[2] =	986,85 EUR
Nicht ermäßigter Anteil:	4.085.000 EUR × 0,34 ‰ × 2.000 m[2]/9.500 m[2] =	+  292,40 EUR
Grundsteuermessbetrag des Geschäftsgrundstücks:		1.279,25 EUR.

Ohne die denkmalschutzbedingte anteilige Ermäßigung der Grundsteuermesszahl hätte sich für das Geschäftsgrundstück ein Grundsteuermessbetrag von 1.388,90 EUR (4.085.000 EUR × 0,34 ‰) ergeben. Aufgrund der anteiligen Ermäßigung der Steuermesszahl fällt der Grundsteuermessbetrag bezogen auf die gesamte wirtschaftliche Einheit um 7,89 % niedriger aus.

Rz. 99

^{[Autor/Stand]} Fraglich dürfte in der Praxis sein, wie die anteilige Ermäßigung der Steuermesszahl zu erfolgen hat, wenn nur einzelne Bauwerksteile wie bspw. die Fassade oder das Dach eines Gebäudes unter Denkmalschutz stehen. Hier scheidet eine Aufteilung nach der Wohn- und Nutzfläche oder der Brutto-Grundfläche aus. In diesen Fällen verbleibt letztendlich nur eine sachgerechte Schätzung des Aufteilungsmaßstabs; dies ist im Übrigen auch durch die Verwaltungsanweisungen gedeckt. Denn nach A 15.4 Satz 5 AEGrStG wird bei einem nur teilweise denkmalgeschützten Gebäude in der Regel auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche oder Brutto-Grundfläche der nicht denkmalgeschützten Gebäude oder Gebäudeteile zur gesamten Wohn- und Nutzfläche bzw. Brutto-Grundfläche abzustellen sein. Dies implementiert, dass in bestimmten Fällen auch Ausnahmen von diesem Grundsatz zulässig sind, nämlich dann, wenn eine Aufteilung nach der Wohn- und Nutzfläche bzw. Brutto-Grundfläche nicht möglich oder nicht sachgerecht ist.

Rz. 100

^{[Autor/Stand]} In den vorstehenden Fällen, in denen eine Aufteilung nach Flächen nicht zielgerichtet umsetzbar ist, dürfte die anteilige Ermäßigung der Steuermesszahl somit im Schätzungswege vorzunehmen sein. Dabei könnte bspw. bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Anlehnung an den Wägungsanteil bei der Grundbesitzbewertung (vgl. Anlage 24, Teil III zum BewG sowie die dazugehörige Kommentierung) für eine unter Denkmalschutz stehende Fassade ein Ermäßigungsanteil von 23 % oder für ein unter Denkmalschutz stehendes Dach ein Ermäßigungsanteil von 15 % des Grundsteuerwerts sachgerecht erscheinen.

Rz. 101

Beispiel:

Der Grundsteuerwert eines im Stadtzentrum belegenen Zweifamilienhauses beträgt 520.000 EUR. Die Fassade des Zweifamilienhauses steht unter Denkmalschutz.

Da nur ein Teil des Zweifamilienhauses unter Denkmalschutz steht, kann die Ermäßigung der maßgebenden Steuermesszahl nur anteilig erfolgen; die nach § 15 Abs. 5 GrStG ermäßigte Steuermesszahl des Wohngrundstücks beträgt 0,279 Promille (0,31 ‰ abzgl. 10 %). Da jedoch kein räumlich begrenzter Teil, sondern nur die Fassade des Zweifamilienhauses unter Denkmalschutz steht, kann eine sachgerechte Aufteilung anhand des Verhältnisses der Wohnfläche nicht vorgenommen werden. Stattdessen ist in diesem Fall eine Aufteilung i...