Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 94 Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Schrifttum:

Eisenblätter, Abbruchverpflichtung bei der Einheitsbewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden im Sachwertverfahren, NWB 8/1982 S. 525, Fach 9 S. 1929; Mohr, Die Wertminderungen von Gebäuden bei der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren (Bemerkungen zu vier Urteilen des BFH vom 3.7.1981), BB 1981, 1941; Trappe, Bauten auf fremdem Boden im Steuerrecht, RWP 14 D Bauten auf fremdem Boden I Übersicht 856/31.

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Einleitung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 94 BewG enthält im Rahmen der Einheitsbewertung die Regelungen zur Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Regelung beinhaltet sowohl die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden als auch die Bewertung des belasteten Grundstücks (Grund und Boden). Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie das belastete Grundstück stellen jeweils eigene wirtschaftliche Einheiten dar, die getrennt und unabhängig voneinander zu bewerten sind.

Rz. 2.1

^{[Autor/Stand]} Insoweit unterscheidet sich die Einheitsbewertung von der neuen Grundsteuerbewertung nach den §§ 218 ff. BewG. Bei der Grundsteuerbewertung zählt ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden ebenso wie ein Erbbaurecht zu den Sonderfällen. Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden stellt dort gem. § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG zusammen mit dem dazugehörigen Grund und Boden eine wirtschaftliche Einheit dar. Folglich ist ein Gesamtwert für den Grund und Boden und das Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu ermitteln, § 262 Satz 1 BewG. Der ermittelte Wert wird gem. § 262 Satz 2 BewG dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.06.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.06.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.06.2020

II. Bewertungsrichtlinien Grundvermögen

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat die Bewertung der Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie der belasteten Grundstücke im Abschnitt 50 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens^[2] – BewRGr – näher erläutert.

Rz. 4– 5

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.06.2020

[2] Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) v. 19.9.1966, BStBl. I 1966, 890.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.06.2020

III. Hintergrund

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Neben dem Erbbaurecht (vgl. dazu § 92 BewG) gibt es noch andere Rechtsformen, die es ermöglichen, Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu errichten. Das geschieht oft auf Grund eines rein schuldrechtlichen langjährigen Miet- oder Pachtvertrags (z.B. Errichtung eines Geschäftshauses auf gemietetem Grund und Boden, eines Lagerhauses auf einem Bahnhofs- oder Hafengelände, eines Bootshauses auf staatlichem oder städtischem Gelände, eines Klubhauses auf gemietetem Sportplatz). Die Ausgestaltung eines derartigen Miet- oder Pachtvertrages steht den Vertragschließenden frei. Sie werden aber insb. neben der Laufzeit darüber Vereinbarungen treffen, ob das Gebäude bei Ablauf der Vertragsdauer mit oder ohne Entschädigung auf den Eigentümer des Grund und Bodens übergehen soll oder ob es abgebrochen werden muss.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Das BewG 1934 bestimmte zur Bewertung der Gebäude auf fremdem Grund und Boden in § 50 Abs. 3 lediglich, dass diese Gebäude als selbständige Grundstücke gelten, selbst wenn sie wesentliche Bestandteile des Grund und Bodens sind. Durch diese Vorschrift waren wichtige Fragen, die sich bei der Bewertung der beiden wirtschaftlichen Einheiten – Grund und Boden einerseits und Gebäude auf fremdem Grund und Boden andererseits – ergaben, nicht geklärt. So war insb. umstritten, ob die vom wirtschaftlichen Eigentümer des Gebäudes erstellten Außenanlagen dem Gebäude zuzurechnen oder in die wirtschaftliche Einheit des Grund und Bodens einzubeziehen waren. Weitere Streitfragen waren u.a., ob die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (Grund und Boden) als bebaut oder als unbebaut anzusehen war und ob das Vorhandensein von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sich auf den Bodenwert Wert mindernd auswirkt. Das BewG 1965 hat in § 94 BewG nähere Regelungen zur Bewertung getroffen und damit bisher umstrittene Fragen geklärt.

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Die Vorschrift des § 94 BewG war erstmals bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes auf den 1.1.1964 anzuwenden (Art. 2 Abs. 3 Nr. 1 BewGÄndG 1965). Sie beinhaltet nicht nur eine Konkretisierung des Bewertungsrechts 1934, sondern enthält gegenüber dem früheren Rechtszustand auch eine Änderung. Denn § 94 BewG stellt nicht nur die gesetzliche Fiktion auf, dass der für sich zu betrachtende Grund und Boden, auf dem das Gebäude errichtet ist, als bebautes Grundstück gilt, sondern § 94 BewG grenzt gleichzeitig die wirtschaftliche Einheit für dieses Grundstück ab.

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Die aufgrund des § 94 BewG zum 1.1.1964 festgestellten Einheitswerte bzw. deren Fortschreibungen, Nachfeststellungen und Aufhebungen nach den §§ 22 bis 24 BewG zum 1.1.1974 wirken sich auf die einheitswertabhängigen Steuern erstmals auf den 1.1.1974 aus (Art. 1 BewÄndG 1971, Textteil B 11).

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