Abrechnung im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber bei Übergang von Mietverträgen bei Anwendung der WAM-Rechtsprechung
Unternehmer U (kein Kleinunternehmer) verkauft seine vollständig vermietete Immobilie an den Erwerber E. E übernimmt die bestehenden Mietverträge und führt sie unverändert weiter. 50 % der Fläche sind umsatzsteuerpflichtig an einen IT-Dienstleister vermietet, 50 % an Privatpersonen zu Wohnzwecken. Übergang von Nutzen und Lasten ist am 1.6.2001. U wurden für die Zeit vom 1.1.–31.5.2001 folgende Beträge in Rechnung gestellt:
Hausmeisterleistungen |
1.000 EUR plus 190 EUR USt (19 %) |
Sach- und Haftpflichtversicherung |
800 EUR |
Heizung |
2.500 EUR plus 475 EUR USt (19 %) |
Kaltwasser |
1.200 EUR plus 84 EUR USt (7 %) |
U hatte mit den Wohnungsmietern und dem IT-Dienstleister monatliche Abschläge für die Lieferung von Wärme und Kaltwasser vereinbart. Für die Lieferung von Wärme kalkulierte er aufgrund von Eingangsrechnungen des entsprechenden Versorgungsunternehmens für vorangegangene Jahre einen monatlichen Nettoabschlag ohne Umsatzsteuer i.H.v. jeweils 140 EUR, für die Lieferung von Kaltwasser entsprechend i.H.v. jeweils 120 EUR. Somit hat U für diese beiden Positionen von den Wohnungsmietern und dem IT-Dienstleister 700 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer (= 133 EUR) für die Lieferung von Wärme und 600 EUR zzgl. 7 % Umsatzsteuer (= 42 EUR) für die Lieferung von Kaltwasser vereinnahmt.
Für die übrigen Positionen hat U von den Wohnungsmietern bis zum 31.5.2001 einen i.H.v. 1.500 EUR ohne Ausweis von Umsatzsteuer an Vorauszahlungen vereinnahmt, dem IT-Dienstleister gegenüber rechnete er diesbezüglich bis zum 31.5.2001 Vorauszahlungen i.H.v. insgesamt 1.260,50 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer (= 239,50 EUR) ab.
Zum Übergangstag werden die Zählerstände in den Mieteinheiten erfasst. U erstellt an jeden Mieter eine Schlussrechnung über den tatsächlichen Verbrauch an Wärme und Kaltwasser.
Im Innenverhältnis rechnet U gegenüber somit nur noch über die vereinnahmten Restbeträge ab. Diese entfallen zu je 50 % auf die umsatzsteuerpflichtige und die umsatzsteuerfreie Vermietungstätigkeit. Die Hälfte der restlichen Nettobeträge belaufen sich im Beispielsfall auf einen Betrag i.H.v. 900 EUR.
Da U über die Vorauszahlungen des IT-Dienstleisters bereits 1.260,50 EUR vereinnahmt hat, rechnet er im Innenverhältnis an E bezüglich dieser Mieteinheit die Differenz i.H.v. 360,50 EUR zugunsten des E ohne Ausweis von Umsatzsteuer ab. Bei dieser Differenz handelt es sich um den ihm zum Nutzungsübergang tatsächlich entstandenen Überschuss, die E im Rahmen der Betriebskosten-Jahresrechnung gegenüber dem IT-Dienstleister mitabrechnen wird.
Auf die umsatzsteuerfreie Wohnungsvermietung entfällt die zweite Hälfte der restlichen Nettobeträge zzgl. der anteiligen Umsatzsteuer auf die mit Vorsteuer belasteten Positionen. Im Beispielsfall ergibt sich ein Betrag i.H.v. 995 EUR (500 EUR zzgl. 95 EUR USt für die Hausmeistertätigkeiten, 400 EUR Anteil Versicherungen). Die Differenz zu den auf diese Positionen entfallenden vereinnahmten Vorauszahlungen beträgt 505 EUR. Analog zu der Vorgehensweise hinsichtlich der umsatzsteuerpflichtig vermieteten Einheit kehrt U diesen Betrag an E aus, so dass dieser insgesamt 865,50 EUR ohne Abrechnungsdokument mit ausgewiesener Umsatzsteuer erhält.